Оценка имущества идет по особым правилам

Оценка имущества идет по особым правилам

Оценщик недвижимости. Фото: ИТАР-ТАСС

Чем дольше продолжается финансовый кризис, тем труднее становится оценщикам определять рыночную стоимость объектов. Изменилась и сама структура бизнеса оценщиков — сегодня они чаще оценивают залоговое имущество, чем объекты инвестиций.

До кризиса деятельность оценщиков на 70% была направлена на изучение возможности инвестиций. Сегодня таких заказов практически не осталось, и в числе заявок превалируют оценки для вынужденной реализации залогов, имущественных споров, банкротства, конкурсного производства.

Еще в прошлом году рынок оценки не только процветал, он был еще и максимально прозрачным, поскольку для определения стоимости имущества, в том числе и объектов коммерческой недвижимости, применялись шаблонные методы «из учебников» — доходный и сравнительный. Доходный заключается в расчете будущей прибыли, которую принесет здание. Он вычисляется исходя из арендных ставок. Сравнительный еще проще: при продаже или залоге объекта оценщик смотрел на цену соседних или аналогичных зданий и выдавал заключение. Причем применение обоих методов давало практически одинаковый результат, как при решении школьного уравнения: один из методов — решение, а другой — проверка.

Генеральный директор KR Properties Сергей Калинин полагает, что пока ничего лучшего, чем доходный и сравнительный методы, а второй из них является косвенным следствием первого, не придумали. «Из этого исходят в своей работе все оценщики. Кто-то также использует прогнозную модель, основанную на ожиданиях развития рынка, но это не более чем простой прогноз».

Валентина Васильева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis также подтверждает, что в период кризиса методы остались прежними, просто поменялись «входящие данные и другие параметры». «Работают оба метода при правильном применении всех параметров. Сравнительный подход в период кризиса тоже работает хорошо, предложений на рынке много, только при этом надо отличать активы, которые выставляются на продажу при нормальном функционировании бизнеса и т. п., и так называемые distressed properties, то есть активы, собственники которых вынуждены продавать их и при этом ограничены по времени. Каждый банк при этом имеет собственных оценщиков в залоговом отделе, и все отчеты, проходят проверку».

Однако о сегодняшней ситуации красноречивее всего говорят жизненные истории. При продаже части бизнеса в разгар кризиса известный собственник Владимир Потанин, по рассказам участников рынка, использовал собственный метод. Посмотрев, что активы упали в цене на 70% по сравнению с 2008 годом, он решил продать их с 40-процентным дисконтом. И ему это удалось. Примерно так действуют и другие собственники.

Это подтверждает Николай Климов, заместитель генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп»). Он считает, что авторитет первых лиц компании учитывается не только при продаже бизнеса, но и при получении кредита. «Услуги оценщика никто не отменял и в период финансовой нестабильности и кризиса, но сейчас получить кредит, скорее, возможно когда банк доверяет компании и ее управлению, а не успеху проекта. Деньги дают конкретным людям на развитие проекта. Досконально оценить его стоимость было затруднительно даже до кризиса, а сейчас никто точно не может сказать, сколько он будет стоить и какую прибыль принесет в будущем. Если кредит дают под залог имущества, то его оценкой могут заняться независимые эксперты, но им также будет трудно прогнозировать будущую рыночную стоимость, так как сейчас рынка фактически нет. Не стоит забывать, что кризис начался именно с рынка ликвидности. То есть сейчас в первую очередь важна сама компания, ее история. Если банк доверяет организации, то, возможно, она и получит кредит. Даже если оценщики высоко оценят проект, их вердикт не сильно повлияет на решение банка выдать кредит».

Об ангажированности и непрозрачности сегодняшней ситуации на рынку услуг оценщиков говорят и другие участники рынка. Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group, рассказал BFM.ru, что сегодня на рынке в большинстве случаев применяется сравнительный подход. И если в массовом порядке объекты продаются с большим дисконтом, значит, на эту стоимость и нужно ориентироваться. «В текущем году подходы к оценке изменились, сегодня оценщики принимают во внимание не только рыночную стоимость, но и «справедливую цену». Она может быть как выше, так и ниже рынка. Участились и случаи обращения в суд по вопросам адекватности оценки объекта. Объективная оценка может быть на стабильном рынке, а сегодня приходится сталкиваться и с «заказными отчетами». При таком нестабильном рынке не удивительно, что разные стороны во время судебного разбирательства приводят разные отчеты».

Юристы отмечают, что сегодня в судах появились имущественные споры, где сторона истца и сторона ответчика представляют две совершенно разные отчеты оценщиков относительно одного и того же объекта.

Руководитель направления по корпоративной реструктуризации бизнеса Sameta Рафиал Кулиев считает, что как доходный, так и сравнительный методы оценки на рынке сегодня успешно применяются, но во главу угла при этом он ставит доходный. «Если при полном отсутствии сделок какие-то объекты продаются с дисконтом в 70-80%, значит сегодня именно такое состояние рынка. Продать объект с дисконтом в 40% от цены 2008 года — большая удача». Однако, банки, по мнению Кулиева, больше опираются на доходный метод, поскольку он ориентирован на краткосрочную перспективу, на те прибыли, которые принесет объект.

Алексей Коневский, партнер юридический компании «Пепеляев, Голцблат и партнеры» рассказал BFM.ru, что деятельность оценщиков, в том числе порядок проведения оценки и осуществление оценочной деятельности, регулируется федеральным законодательством. Есть определенные стандарты, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности. Они разрабатываются саморегулируемыми организациями оценщиков и являются обязательными для членов соответствующих саморегулируемых организаций.