Подмосковье перестало дешеветь

Подмосковье перестало дешеветь

Дачные участки. Фото: Александр Беленький/BFM.ru

Цены на земельные участки, расположенные в «дальнем» Подмосковье, завершили кризисное падение. Как зафиксировал отчет коммуникационной группы «Земер», в мае стоимость земли в поселках на расстоянии более 100 км от МКАД не подверглась коррекции.

Одновременно эксперты фиксируют повышение спроса на объекты эконом-класса, но о возможном росте цен и перспективах говорят с осторожностью. Все находятся в ожидании второй, осенней, волны кризиса, которая может «смыть» установившуюся было стабильность и последних покупателей, которые сейчас приобретают участки, пытаясь сохранить сбережения.

В исследовании «Земер» определялась стоимости земли по базе 80 поселков, где полностью или частично продается земля без подряда. Это более 85% от общего объема предложений в организованных дачных и коттеджных поселках без строительного подряда в Московской области. При этом учитывалась площадь участков, не превышающих 1 га (средний размер — 15-20 соток), и классность, подразделяющаяся на категории «бизнес плюс» и «элит», «бизнес» и «эконом».

Согласно результатам исследования, средняя стоимость сотки в Московской области составила 266 690 руб. (-2,74% к апрелю). По категориям результаты такие: средняя стоимость сотки в Московской области до 50 км от МКАД — 491 547 руб. (-2,80%), от 50 до 100 км от МКАД — 138 857 руб. (-0,26%), от 100 км до границ МО — 39 750 руб. (0%).

Таким образом, чем земля дальше от Москвы, тем меньше она подешевела. Генеральный директор коммуникационный группы «Земер» Илья Терентьев в интервью BFM.ru отметил, что прекращение падения цен на землю эконом-класса напрямую свидетельствует о том, что рынок земли этого сегмента достиг своего дна быстрее остальных сегментов, поскольку, несмотря на галопирующий рост цен, стоимость участков в удаленных от МКАД районов была более адекватна спросу.

«Рынок земли на удаленности 100 км от МКАД и больше был не перегрет и до кризиса, цена на участки на таком удалении фактически соответствовала рыночным реалиям. Чем ближе к МКАД, тем были более раздуты цены. В период с 2004-го по 2008 годы спрос на участки обеспечил гиперрост цен на землю. За четыре года он вырос в некоторых случаях на 200-300%. И в пределах 100 км от МКАД до кризиса было искажено само понятие «эконом-класс». Участки эконом-класса стоили 200-250 тысяч рублей за сотку, и приобрести их могли люди с высоким достатком», — говорит эксперт.

За первый квартал 2009 года, по данным группы «Земер», стоимость участков элитного сегмента упала на 3,5—5% в зависимости от удаленности от МКАД. Цены на землю бизнес-класса в районе 15-30 км от МКАД снизились на 7,6%. Участки эконом-класса потреяли в цене от 1,5 до 4,4%. Средняя цена земли эконом-класса, по словам Илья Терентьева, сейчас составляет в среднем 100-120 тысяч рублей за сотку.

Однако встречаются и исключения, хотя они позиционируются в новом классе — так называемом «суперэкономе». Так, к примеру, распродает участки компания «Финансы и недвижимость».

«Участки сегмента «суперэконом» мы вывели на рынок в кризис. Пока сложно сказать, что будет с этим сегментом после окончания кризиса, но пока что именно эта земля без подряда с возможностью подведения коммуникаций пользуется спросом. В то время как с 2003 года до наступления кризиса спросом пользовались в основном участки с подрядом, продажи которых сейчас просели более всего», — рассказала BFM.ru вице-президент компании Елена Коверга.

Эксперт отмечает, что в настоящее время в базе предложений «Финансы и недвижимости» 80% участков можно отнести к суперэконом-классу.

При этом, как отмечают специалисты «Земер», в мае почти вдвое по сравнению с апрелем увеличилось число звонков потенциальных покупателей, интересующихся участками эконом-класса. В последние две недели мая также резко выросло число обращений на покупку участков стоимостью до 500 тысяч рублей. В первую очередь покупательским спросом пользуются участки эконом-класса на Ярославском, Симферопольском и Минском направлениях, где уровень готовности поселка превышает 60-70%.

«Наибольшим интересом пользуются участки без подряда, но в проекте с подведенными инженерными сетями — это снижает риск получения нерентабельных технических условий каждым покупателем. Но также есть спрос и на участки с готовым построенным домом, но по цене, не превышающей 3–5 млн рублей. Цены на такие эконом-участки остаются стабильными, с небольшой тенденцией к снижению за счет удешевления строительных материалов и стоимости земли», — говорит вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук.

Елена Коверга также уточняет, что за 15 дней июня в компании «Финансы и недвижимость» было заключено 97 предварительных договоров и 52 основных на продажу участков эконом- и суперэкономкласса. «О значительном росте продаж говорить не приходится. Но за счет суперэконом-сегмента компании пока удается удерживать стабильные продажи. Сейчас они держатся примерно на уровне лета прошлого года», — говорит она.

«Сейчас многие экономисты предсказывают наступление второй фазы кризиса, поэтому люди ищут, куда можно вложить свободные деньги в условиях, когда сумма накоплений не превышает 1-1,5 млн рублей», — объясняют эксперты «Земера» данную тенденцию.

«В связи с практической недоступностью ипотеки на сегодняшний день основными покупателями земельных участков становится «средний класс» — люди, которые еще до кризиса скопили какие-то финансовые средства и сейчас готовы их вложить в землю как в ликвидный актив и потенциальный вариант для собственного проживания. На рынке сейчас очень сложно определить надежные источники вложения, и земля представляется наименее рискованным вариантом», — добавляет Елена Шевчук.

«Люди действительно пытаются сохранить свои сбережения, но я думаю, что это последняя волна покупателей, желающих инвестировать в землю, — говорит Елена Коверга. — Интерес к участкам на дальних дачах объясняется еще и тем, что ближе к Москве сложно найти хорошие предложения по оптимальным ценам. Объем предложения на сегодняшний день невелик».

Цены на участки эконом-класса на первичном рынке больше снижаться не будут, уверен Илья Терентьев из «Земера». «Но это при условии, что вторая волна кризиса, которую эксперты предрекают осенью этого года, не наступит, — оговаривается он. — В противном случае последствия для земельного рынка непредсказуемы».

А вот участки бизнес-класса будут дешеветь дальше при любом развитии событий, поскольку до кризиса большинство из них были переоценены, и сейчас адекватная цена пока еще не достигнута. По прогнозу Ильи Терентьева, цены на землю элит- и бизнес-класса могут упасть еще на 30-40% в рублях. Но, как прогнозирует эксперт, гиперроста предыдущих четырех лет кризисное падение цен на землю так и не отыграет. В лучшем случае они вернутся только на уровень конца 2007 года.