Роста ипотеки могут ждать инвесторы

Роста ипотеки могут ждать инвесторы

Наталья Емелина. Фото: Митя Алешковский/BFM.ru

Число ипотечных сделок продолжает снижаться, а немногие оставшиеся работать в этом секторе банки ужесточили требования к заемщикам. Об ожиданиях участников рынка в интервью BFM.ru рассказывает директор агентства «БЕСТ-Комфорт» Наталья Емелина.

— Какова доля ипотеки и ее динамика в общем количестве сделок агентства? Какое примерно число ипотечных сделок совершается у вас? Можно ли говорить об оживлении этого сектора в последнее время?

— В настоящий момент можно говорить только об отрицательной динамике. Количество покупок жилья, совершаемых по ипотечной схеме, упало на 90%. Если до осени прошлого года можно было говорить о большинстве ипотечных сделок в общей картине, то сейчас покупка по ипотеке — это единичный случай. Об оживлении рынка говорить рано.

— Можно ли уже оценить эффективность мер господдержки ипотечному рынку? Какие дополнительные меры могло бы оказать правительство по стимулированию ипотеки? Должна ли идти речь о дополнительном содействии при реализации ипотечных схем банкам, покупателям, риелтерским агентствам?

— Пока сложно говорить об эффективности этих пресловутых мер. Кредитные программы АИЖК, налоговый вычет с 2-х миллионов рублей, налоговый вычет с выплаченных процентов по кредиту не могут оказать существенного влияния на рынок ипотеки. Их, скорее, можно отнести к разряду приятных бонусов, а процентную ставку они не снижают. Ипотечные программы в большинстве банков приостановлены. Банки занимаются рефинансированием и реструктуризацией. Очевидно, что им не хватает дешевых «длинных» денег, чтобы выдавать новые ипотечные кредиты — каналы их поступления прикрыты ввиду изменившихся финансовых условий.

— С участием каких банков наиболее активно совершаются ипотечные сделки?

— ВТБ, Сбербанк РФ. Часть банков ушла от выдачи кредитов и занялась реструктуризацией ипотечных долгов. Схемы разные — либо временные платежи только процентов, либо отсрочка.

— Изменился ли состав лиц, которые стремятся купить квартиру по ипотеке (возраст, доходы семьи) и требования к покупателю жилья?

— По сравнению с докризисным периодом портрет типичного заемщика весьма изменился. Требования к таким «лицам» многократно ужесточились, теперь стать одним из них может только человек с солидным, полностью «белым» доходом. Возраст изменился в сторону увеличения, важен трудовой стаж. В семье оба должны стабильно работать.

— Как изменился вследствие кризиса средний срок кредитования и доля первоначального взноса от стоимости ипотечной квартиры? Изменились ли схемы ипотечного кредитования, залоговые инструменты, характеристики жилья?

— Основные критерии изменились: «долгих» денег больше нет, поэтому можно говорить о кредитных сроках в 5-15 лет. Доля первоначального взноса увеличилась до 30-40% от стоимости квартиры. Процентные ставки выросли, актуальны варианты в 20% годовых в рублях.

— Как изменилась средняя стоимость залоговой квартиры?

— Можно говорить о падении на 30% цены квартиры в долларовом эквиваленте. В рублях же уровень падения менее ощутим.

— Поменялись ли качественные параметры квартир, которые приобретаются по ипотечным схемам? Можно ли говорить о смещении интереса покупателей в сторону наиболее бюджетных вариантов или различные сегменты квартир пользуются интересом покупателей примерно в такой же пропорции, как и до кризиса?

— Да, пропорции остались те же, за исключением небольшого снижения в сегменте элитной недвижимости. Говорить о смещении интереса в эконом-класс неправомерно. Типичный срез покупки по ипотеке — это квартира за 7-8 млн рублей, из которых 30-40% — собственные средства, или однокомнатная квартира или комната в качестве актива.

— До кризиса при покупке по ипотеки недорогих объектов иногда брались потребительские кредиты. Сохранилась ли сейчас подобная практика?

— Нет, ситуация поменялась. Потребительскими кредитами теперь закрыть ипотечные бреши не получится. К примеру, ведущий игрок на столичном ипотечном рынке в настоящий момент выдает потребительский кредит только через полгода после начала выплаты по ипотечному кредиту.

— Ранее процент вознаграждения, который получало агентство и его сотрудники при реализации сделки, зачастую пропорционально зависели от ее финансового масштаба. Сохранились ли в настоящее время подобные пропорции и насколько изменились финансовые условия работы риелтерских агентств на ипотечном рынке?

— Ипотечный покупатель в настоящий момент перешел из категории нежелательного клиента в категорию персон, которых ждут и продавцы, и риелтеры. Такой покупатель является своеобразным катализатором для дальнейших операций в альтернативе, поскольку именно он приносит в сделку денежные средства. К вопросу же агентского вознаграждения риелтеры в данной ситуации подходят гибко, поскольку рынок сейчас на стороне покупателя.

— Некоторые эксперты рассчитывают, что оживление жилищного и, в том числе, ипотечного рынка, начнется после того, как стоимость объектов недвижимости упадет примерно на 50% относительно докризисного уровня? Насколько оправданы подобные ожидания и когда, по вашим оценкам, стоит рассчитывать на рост числа сделок в сегменте ипотеки?

— Подобные ожидания, прямо скажем, слишком однобоки. Что касается инвестиционных целей потенциального покупателя — да, он может еще подождать снижения на те самые 20%, которых не хватает (цена квартир в долларовом эквиваленте на данный момент уже снизилась на 30% по сравнению с докризисным уровнем). Вопрос — сколько еще ждать, и сбудутся ли эти надежды&. Прошли ли мы то самое «дно» рынка или оно еще впереди — можно будет сказать позже. Что касается прямых целей покупки – для проживания — эти задачи люди решают всегда, вне зависимости от текущей экономической и политической ситуации, поскольку это вопросы первоочередного порядка. Поэтому «дна» могут ждать в основном инвесторы, а прочие покупают и сейчас.

Если говорить об оживлении ипотечного рынка, то для этого необходима в первую очередь стабильность социально-экономического положения в стране (следовательно, рабочих мест), стабильность национальной валюты, и пресловутые «длинные» деньги для банков, чтобы они могли предложить клиентам приемлемую процентную ставку. То, что предлагается сейчас, могут потянуть очень немногие.