Земля останется платным ресурсом

Земля останется платным ресурсом

Алексей Коневский. Фото: личный архив

1 января 2010 года для предприятий закончится срок льготной приватизации земли. О том, что мешает бизнесу регистрировать земельные участки, BFM.ru рассказал руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексей Коневский.

— Заканчивается срок, в которые предприятия должны определить судьбу земли, на которой находятся их владения. Как идет процесс?

— По статистике комитета по собственности Госдумы, в России сейчас только 5% земель в частной собственности. Самый высокий процент в Санкт-Петербурге, там во владении 15% земель. Когда был введен в действие Земельный кодекс, вводным законом было предусмотрено, что право постоянного бессрочного пользования подлежит переоформлению на право аренды или право собственности. Этот срок несколько раз продлевался. Сейчас срок установлен до 1 января 2010 года. Предприятия обязаны либо выкупить землю в собственность, либо взять ее в аренду. Начиная с 2011 года, даже предусмотрена административная ответственность, штрафы для предприятий, которые этого не сделают.

— Для предприятий речь идет о больших земельных наделах, и наверняка о больших объемах документов. Сейчас они, скорее всего, находятся в разработке. Предприятия стремятся арендовать или выкупить землю?

— Большая часть хочет выкупить. Но проблема в том, что для того, чтобы выкупить землю или арендовать, нужно провести большой объем работ: землеустроительные, например, нужно сформировать участки, описать их границы, потом поставить их на кадастровый учет. Это достаточно непросто и занимает длительное время и требует средств. Не все предприятия могут себе это позволить. Хотя федеральным законом была предусмотрена обязанность предприятия переоформить в аренду или в собственность, некоторые субъекты Федерации под тем или иным предлогом всячески пытались отказывать в приватизации этой земли. В том числе и в Москве. Приватизация земли в Москве началась не так давно, всего три года назад. До этого органы Москвы всячески препятствовали выкупу земельных участков.

— Какие льготы имеют предприятия?

— Более низкую цену выкупа земельных участков в этот период. Когда предприятия приватизировалось, приватизировалось и все имущество. И когда платили за приватизацию имущества, здания покупали без земельных участков, потому что не было Земельного кодекса. Поэтому сейчас взыскивать полную рыночную стоимость этой земли с предприятий не логично, и устанавливают льготные цены. После принятия кодекса, некоторые компании сразу приватизировали землю, но региональные власти препятствовали, поэтому процесс шел не очень быстро и активно. Ведь когда земля в собственности, у предприятий гораздо больше возможности распоряжаться этими земельными участками. И меньше возможности влиять на ситуацию у органов госвласти и местного самоуправления, которые приватизацию и затягивали. Из-за этого даже срок несколько раз продлевался. Сейчас пока тоже говорят о том, что он может быть продлен, но пока этого не происходит.

— То есть приватизация земли выгодна прежде всего предприятиям?

— Это и для экономики хорошо, когда много земли находится в частной собственности, потому что она может использоваться в качестве актива, предмета залога в банке, еще для каких-то целей, государство объективно заинтересовано в том, чтобы вся земля была большей частью выкуплена предприятиями.

— По какой цене в выкупаются земли в Москве?

— Предприятия могут выкупить землю за 20% кадастровой стоимости. Если это собственник объекта недвижимости, который стоит на этой земле. В других случаях, земля продается на аукционе по общим основаниям. Земля под объектом недвижимости может быть выкуплена только собственником объекта недвижимости, больше никем.

— Но если предприятие не успевает до 1 января 2010 года, потому что земельные документы не готовы (это долгий процесс), что будет тогда?

— Пока не понятно. К нему будет применяться административная ответственность, и не понятно, будет срок продлен или нет, либо у предприятия остается возможность взять эту землю в аренду.

— До 1 января либо аренда, либо выкуп?

— Да. Скорее всего, выкуп по льготной цене с 1 января не будет возможен, если законодатель не продлит этот срок, а заключение договора аренды будет возможно. Но и выкуп будет возможен, правда, на рыночных условиях.

— Получается, что местным администрациям выгодно до 1 января дотянуть, а потом продать не за 20 процентов, а за гораздо большую сумму?

— Конечно, потому что в той же Москве рыночная стоимость земли гораздо выше, чем 20% кадастровой стоимости.

— Какие расценки на землю в Москве и по России? За какие деньги в регионах предприятиям предлагается выкупить землю?

— Льготная цена выкупа в городах с населением свыше 3 млн человек — 20% от кадастровой стоимости, в иной местности — 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости. Средний уровень кадастровой стоимости земли в Москве, например, под объектами торговли составляет: в ЦАО — 79175 рублей за кв.м, в ЗАО — 33262 рублей за кв.м, в ЮВАО — 24495 рублей за кв.м

— Процесс сбора документов долгий. Сегодня можно предположить, сколько предприятий успеют оформить землю в собственность?

— Сколько успеет, я не знаю, но с учетом того, что за несколько лет успело всего 5%, то я думаю, что вряд ли этот процент существенно вырастет.

— Сколько занимает сбор документов по времени?

— В среднем от полугода до года.

— Много ли клиентов сегодня обращаются в юридические компании с вопросами по оформлению документов на приватизацию земли? Много у вас таких дел?

— К нам обращаются клиенты, как правило, со сложными случаями. Если там все просто и стандартная процедура, то компании их делают сами с привлечением кадастровых инженеров.

— Что такое «сложные случаи»?

— Сложных случаев бывает много. Приватизация у нас производилась по-разному, и разная бывает ситуация. Бывает, что пересекаются границы земельных участков, существуют неполные или противоречивые документы. У нас есть данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, есть данные Земельного кадастра, они не всегда совпадают. В кадастре бывают такие ситуации: у вас есть договор аренды на участок, вы приходите в кадастр оформлять, и оказывается, что он сформирован неправильно. Заходит, например, на улично-дорожную сеть, ошибки были произведены при кадастровом учете госорганами. Исправлять их приходится, конечно, предприятиям за свой счет.

— Какие препятствия со стороны государственных органов при ведении таких дел?

— Часто госорганы по каким-либо основаниям пытаются формально отказать.

— Что за причины находят?

— Вот наш случай наложения этого участка в кадастровом учете на улично-дорожную сеть. В приватизации его отказывают, соответственно, предприятие должно обращаться к кадастровому инженеру, который будет определять новые границы этого участка, согласовывать его со смежными землепользователями в обязательном порядке, ставить его на новый кадастровый учет, а в некоторых случаях еще и делать межевание всего квартала.

— А если попробовать судиться с предыдущим кадастровым инженером?

— Нет смысла судиться с предыдущим кадастровым инженером. Раньше постановка на кадастровый учет осуществлялась зачастую без проведения работ на местности, поэтому какие-то данные первичного учета были ошибочны в силу того, что это создавалось в короткий срок, на основании неполных данных — поэтому здесь виноватого нет. Некому предъявить претензии.