Мэрия зарегистрировала цены-фантомы

Мэрия зарегистрировала цены-фантомы

Столичная мэрия и эксперты разошлись во мнениях о динамике цен на недвижимость. Фото: Andrea Cucconi/flickr.com

Кривая, построенная специалистами московского правительства, не оставляет сомнений — рублевые цены на жилье во всех сегментах показывают положительную динамику. Стоимость квадратного метра в элитной новостройке в I квартале 2009 года достигла 219,5 тысяч рублей за метр. Элитная «вторичка» поднялась до 289,8 тысяч рублей. Жилье улучшенной планировки в новом доме стоит 115,2 тысячи рублей, на вторичном рынке — 164,4 тысячи. Типовые квадратные метры поднялись до 103,3 и 139,4 тысячи соответственно.

Однако по данным опрошенных BFM.ru аналитиков, застройщиков и риэлтеров, на реальном рынке ничего подобного не наблюдалось. «Неизвестно, что они там продавали в мэрии, и где нашли на все это покупателей, но рынок просел весьма значительно», — отметил один из экспертов. Кроме того, аналитики скептически отнеслись к цифрам по вводу жилья, хотя некоторые из опрошенных участников рынка подчеркнули, что владают ситуацией только по собственным объектам.

В частности, по данным исследования, проведенного отделом стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», до начала экономического кризиса (осень 2008 г.) застройщиками было заявлено к выходу на рынок до 2012 г. более 60 объектов элитной жилой недвижимости, общая площадь которых составила бы порядка 4 млн. кв.м. (23 500 квартир). Однако этим планам не суждено сбыться.

По словам Екатерины Румянцевой, генерального директора «Калинка-Риэлти», изменение экономической ситуации в стране заставило многих девелоперов изменить свои планы, и работы по большей части проектов сегодня приостановлены. В связи с чем как сроки их выхода на рынок, так и сроки окончания строительства будут значительно отодвинуты. «Число проектов высококлассной жилой недвижимости, планируемых к строительству до 2012 г., по нашей оценке, сократится как минимум в 2 раза, и их общая площадь составит не более 2 млн кв. м», — говорит Екатерина Румянцева.

В связи с текущей экономической ситуацией на рынок не вышли 7 проектов с апартаментами, начало реализации которых было запланировано на 2 квартал 2008 года, а также ряд громких масштабных проектов жилой недвижимости. В 2009 году, считают в компании, ситуация может только усугубиться.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» (УК ГК «Пересвет-Групп»), отмечает, что, по данным правительства Москвы, за первые три месяца текущего года введено в эксплуатацию 718 тыс. кв. м жилья, что лишь на 0,22% выше прошлогоднего показателя. При этом 2008 год характеризовался рекордно низкими по сравнению с предыдущими тремя годами объемами ввода: по отношению к 2007 году было введено на 32% меньше. «Таким образом, — резюмирует эксперт, — учитывая то, что в конце 2008 года темпы строительства заметно снизились и начало реализации достаточно большого числа объектов было перенесено на более поздний период, скорее всего, в Москве в 2009 году будет введено в эксплуатацию около 3,5-3,7 млн кв. м, что, если и превысит показатели 2008 года, то незначительно, но в любом случае не достигнет показателей предыдущих лет». «Для роста объемов ввода жилья нет объективных предпосылок, хотя сейчас строительство по большинству объектов ведется достаточно активно», — резюмирует Наталья Бланкова.

Руслан Кобзарев, руководитель направления новостроек МИАН, рост объема ввода жилья объясняет завершением строительства ранее начатых проектов. «Мы действительно отмечаем увеличение доли готовых объектов в предложении новостроек (сданных ГК или находящихся в процессе сдачи) до 85%, в то время как в прошлом году она составляла порядка 50%».

В целом же в 2009 году эксперт МИАН прогнозирует отрицательную динамику ввода. «Отставание от ранее достигнутых темпов Москва начала демонстрировать уже в прошлом году: в столице было введено 3,3 млн кв. м (уровень 1999 г.) против 5,3 млн, запланированных до кризиса. Из них на коммерческий рынок поступило не более 35% нового жилья. При этом доля государственного заказа в строительстве неуклонно растет и, несмотря на то, что в целом на 2008 год было заявлено о 50-процентной доле города, сегодня этот показатель стремится к 70%».

По предположениям Руслана Кобзарева, из 6 млн кв. м, запланированных к вводу в 2009 году еще до кризиса, по всей вероятности, на коммерческий рынок поступит менее 1 млн, что в 4-5 раз меньше, чем в 2007 году. Еще 2,25 млн кв. м планируют приобрести власти Москвы (в рамках адресной инвестиционной программы). Таким образом, всего в 2009 году будет сдано около 3 млн кв. м.

Исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая говорит, что по итогам I квартала 2009 года в Москве было введено 718 тыс. кв. м жилья (100,3% к 2008 г.). «В основном план был выполнен за счет социального строительства: мерам по поддержке строительства социального жилья уделяется в столице достаточно большое внимание. Планы по вводу жилья в Москве в 2009 года находятся на уровне 4,5 млн. кв. м. Скорее всего, как и в стране в целом, его выполнение будет в основном обеспечиваться социальным строительством: по данным московского правительства, в 2009 г. планируется возвести 2,5 млн. кв. метров социального жилья».

Что касается коммерческого строительства, то оно зависит от дальнейшей ситуации на рынке — при отсутствии спроса и соответственно продаж, которые могли бы выправить финансовое положение застройщиков, план вряд ли будет выполнен. Единственным гарантом в данном случаем может служить государство, которое сможет обеспечить поддержку застройщиков, например, путем госзаказа, стимулирования ипотечного кредитования, различных льгот строителям при оформлении и застройке участка и получении документов.

Эксперты компаний представили свои расчеты относительно цен на московские квартиры, которые совершенно не совпадают с диаграммами правительства.

По данным компании «Инком –Недвижимость», в апреле цены продолжили снижение. Курс доллара снизился на 3,1%. На этом фоне средняя цена предложения снизилась в долларах на 2,8%, а в рублях на 5,8%.

По данным компании «Инком –Недвижимость», в апреле цены продолжили снижение (см. график). Курс доллара снизился на 3,1%. На этом фоне средняя цена предложения снизилась в долларах на 2,8%, а в рублях на 5,8%.

В МИАНе зафиксировано снижение в среднем на 1,3% на новостройки и примерно на 4% по вторичному рынку. Отчет Blackwood фиксирует снижение цен в I квартале: в январе на первичном рынке на 11,5%, в феврале — на 8,6%. «Снижение было вызвано возникшим дисбалансом спроса и предложения — застройщики в условиях отсутствия продаж и давления со стороны кредиторов были вынуждены пойти на прямое снижение цен. Кроме того, значительное влияние на изменение средних ценовых показателей оказал рост курса доллара к рублю», — объяснила Мария Литинецкая.

В марте снижение цен на новостройки, по данным Blackwood (см. график), несколько затормозилось (-4,5% к февралю 2009 г.; в долл. за кв. м), но все же имело место. Аналогичные ценовые тенденции наблюдались на рынке вторичного жилья, однако темпы снижения цен здесь были меньшими, что может быть связано с переориентацией покупателей на приобретение готового жилья. В январе 2009 г цены на вторичном рынке снизились на 8%, в феврале — почти на 3%, в марте снижение составило порядка 2,5%.

Руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний «Пионер» Ирина Романова признается, что застройщики во время кризиса цены только снижали. В марте-апреле была определенная стабилизация, но повышения цен однозначно не было, убеждена она.