Относится ли трансформаторная подстанция к объектам недвижимого имущества в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее?

По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).

К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, ст. 133.1 ГК РФ).

Понятие "трансформаторная подстанция"

Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").

Электрическая сеть - это совокупность электроустановок для передачи и распределения электрической энергии, состоящая из подстанций, распределительных устройств, токопроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, работающих на определенной территории (Термины, применяемые в Правилах технической эксплуатации электроустановок потребителей, и их определения, утв. Приказом Минэнерго России от 13.01.2003 N 6 (далее - Термины)).

Трансформаторная подстанция - электрическая подстанция, предназначенная для преобразования электрической энергии одного напряжения в электрическую энергию другого напряжения с помощью трансформаторов (Термины).

Комплектная трансформаторная (преобразовательная) подстанция (КТП, КПП) - подстанция, состоящая из трансформаторов (преобразователей) и блоков (КРУ или КРУН и других элементов), поставляемых в собранном или полностью подготовленном для сборки виде. КТП, КПП или части их, устанавливаемые в закрытом помещении, относятся к внутренним установкам, устанавливаемые на открытом воздухе, - к наружным установкам (Термины).

Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).

Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).

От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.

Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав

На законодательном уровне не установлены:

• ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
• ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
• ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.

Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).

При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).

Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).

Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).

В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).

Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).

Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).

Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).

Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости

При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:

• не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
• не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
• не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
• не является ли она объектом вспомогательного использования, для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/2011).

Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 10.09.2019 N 306-ЭС19-15197 отказано в передаче дела N А72-9330/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра данного Постановления), Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).

С учетом понятий "электрическая сеть", "трансформаторная подстанция", "комплектная трансформаторная (преобразовательная) подстанция", приведенных в Терминах, по нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.

В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества, что подтверждается судебной практикой, в частности:

• блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 308-ЭС19-23074 по делу N А53-35636/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).

Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.

Источник: КонсультантПлюс