Каковы особенности ведения бухучета в организациях ЖКХ (ТСЖ и УК)?

Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1. собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
2. ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Плата собственника помещения в МКД включает в себя (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

1. плату за содержание жилого помещения (за услуги, работы по управлению МКД, за содержание, за текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества);
2. взнос за капитальный ремонт;
3. плату за коммунальные услуги.

Собственники помещений МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170, ч. 2 ст. 175 ЖК РФ):

1. на специальном счете, владельцем которого может быть в том числе ТСЖ или УК;
2. на счете регионального оператора.

Права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений МКД (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).

Бухгалтерский учет в организациях ЖКХ (ТСЖ и УК) не регламентирован отдельными нормами законодательства, поэтому организации разрабатывают его самостоятельно с учетом действующих правил.

Особенности бухгалтерского учета в ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости (ТСН), к которым относятся в том числе ТСЖ, является некоммерческой организацией (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 123.12 ГК РФ).

Деятельность ТСЖ не лицензируется (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных (сумма, которую собственники единовременно уплачивают при принятии в ТСЖ) и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий и прочих поступлений (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).

ТСЖ вправе самостоятельно выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД или привлекать подрядчиков.

ТСЖ ведет бухгалтерский учет и сдает бухгалтерскую отчетность (п. 7 ст. 148 ЖК РФ).

ТСЖ вправе вести упрощенный учет, если их бухгалтерская (финансовая) отчетность не подлежит обязательному аудиту (ч. 4, 5 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").

При проведении расчетов за коммунальные услуги ТСЖ фактически является посредником, перечисляя денежные средства, полученные от населения, в полном объеме на счета ресурсоснабжающих организаций.

Вступительные и членские взносы собственников помещений в МКД учитывают в составе средств целевого финансирования на счете 86 "Целевое финансирование" (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция по применению Плана счетов), Письмо Минфина России от 08.02.2002 N 16-00-14/41, п. 15 Информации Минфина России "Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2015)" (далее - Информация N ПЗ-1/2015)).

Фонд капитального ремонта формируется в основном за счет уплаченных собственниками взносов. Если указанные взносы перечисляются на специальный счет ТСЖ, то в момент начисления взносов они отражаются в составе дебиторской задолженности в корреспонденции со счетом 86 "Целевое финансирование". На момент перечисления взносы аккумулируются на счете 55 "Специальные счета в банках" (Инструкция по применению Плана счетов, п. 15 Информации N ПЗ-1/2015, ч. 1 ст. 36.1, ч. 1, 3 ст. 170 ЖК РФ).

Бюджетные средства на проведение капитального ремонта МКД также отражаются как целевое финансирование (ст. 191 ЖК РФ, п. п. 4 и 7 ПБУ 13/2000 "Учет государственной помощи", утв. Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 92н, п. 39 Информации N ПЗ-1/2015, п. 6.6 Информации Минфина России N ПЗ-14/2020).

Возможно два варианта учета (п. п. 4, 7.1 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации", утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н):

1. на дату возникновения уверенности в получении финансирования (п. 15 Информации N ПЗ-1/2015);
2. на дату поступления денежных средств (Письмо Минфина России от 08.02.2002 N 16-00-14/41).

Также ТСЖ могут получать доходы от сдачи рекламных мест на здании, от арендаторов и т.д. Прибыль от указанной деятельности направляется на достижение целей ТСЖ. Указанные доходы отражают в составе прочих доходов (п. 4 ст. 50 ГК РФ, п. п. 1, 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

В бухгалтерском учете указанные операции ТСЖ могут быть отражены следующими записями (Инструкция по применению Плана счетов), где:

• 76в - расчеты с жильцами по вступительным и членским взносам;
• 76р - расчеты с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами);
• 76ж - расчеты с жильцами по оплате коммунальных услуг;
• 76к - взносы на капремонт;
• 76кб - бюджетные средства на капремонт.

Следует отметить, что поступившие членские и вступительные взносы не облагаются НДС, если не связаны с реализацией товаров (работ, услуг) и передачей имущественных прав. Также не облагаются НДС суммы денежных средств, поступивших на формирование фонда капитального ремонта. Кроме того, не облагается НДС стоимость работ по капитальному ремонту, которые были приобретены у подрядчиков. При этом входящий НДС учитывается в стоимости таких работ. В свою очередь, операции по сдаче в аренду имущества облагаются НДС в общем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 30 п. 3 ст. 149, пп. 1 п. 3 ст. 162, пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Особенности бухгалтерского учета в УК

УК оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

МКД может управляться только одной УК. УК обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность. Конкретный перечень работ и услуг прописывается в договоре управления МКД (ч. 9 ст. 161, ч. 2, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

УК обязана заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов (холодная вода, горячая вода, тепловая энергия, электрическая энергия и газ, отведение сточных вод).

Затраты УК на содержание общего имущества МКД относятся к расходам на обычные виды деятельности (п. п. 4 - 6 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

При расчетах за коммунальные услуги УК фактически выступает посредником между собственниками жилых помещений и ресурсоснабжающими организациями, поэтому в бухгалтерском учете указанные платежи отражаются на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" отдельно по каждому абоненту и виду услуг (Инструкция по применению Плана счетов).

Взносы в фонд капремонта отражают в момент начисления в составе дебиторской задолженности в корреспонденции со счетом 86 "Целевое финансирование". На момент перечисления взносы аккумулируются на счете 55 "Специальные счета в банках" (Инструкция по применению Плана счетов, п. 15 Информации N ПЗ-1/2015, ч. 1 ст. 36.1, ч. 1, 3 ст. 170 ЖК РФ).

Затраты на капитальный ремонт общего имущества МКД относятся к расходам на обычные виды деятельности (п. п. 4 - 6 ПБУ 10/99).

Бюджетные средства на проведение капитального ремонта МКД отражаются как целевое финансирование (ст. 191 ЖК РФ, п. 7 ПБУ 13/2000).

Возможно два варианта учета (п. п. 4, 7.1 ПБУ 1/2008):

1. на дату начисления взносов. В этом случае их отражают в составе дебиторской задолженности (Инструкция по применению Плана счетов, п. 15 Информации N ПЗ-1/2015);
2. на дату поступления взносов. Полученные денежные средства учитывают по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции с дебетом счетов по учету денежных средств (Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 08.02.2002 N 16-00-14/41).

Отметим, что если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то региональный оператор самостоятельно нанимает подрядчиков и контролирует проведение ими ремонтных работ. В этом случае собственники жилых помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором (ч. 1 ст. 171, ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).

УК вправе вести упрощенный учет, если является субъектом малого предпринимательства и ее бухгалтерская (финансовая) отчетность не подлежит обязательному аудиту (ч. 4, 5 ст. 6 Федерального закона N 402-ФЗ).

В бухгалтерском учете указанные операции УК могут быть отражены следующими записями (Инструкция по применению Плана счетов), где:

• 76и - расчеты с жильцами по оплате услуг по содержанию общего имущества МКД;
• 76ж - расчеты с жильцами по оплате коммунальных услуг;
• 76р - расчеты с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами);
• 76к - взносы на капремонт;
• 76кб - бюджетные средства на капремонт.

Следует отметить, что в случае приобретения УК работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД у организаций и ИП от НДС освобождается реализация УК вышеуказанных работ (услуг) по стоимости, соответствующей стоимости их приобретения. Соответственно, входной НДС учитывается в стоимости таких работ (услуг). При этом не предусмотрено освобождение от НДС работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, выполняемых (оказываемых) собственными силами УК. Поэтому входящий НДС, например, по приобретенным товарно-материальным ценностям для выполнения работ (оказания услуг) собственными силами УК может быть принят к вычету (пп. 30 п. 3 ст. 149, пп. 1 п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письмо ФНС России от 14.03.2022 N СД-19-3/56, Определение Конституционного Суда РФ от 20.05.2021 N 879-О, Решение Верховного Суда РФ от 03.12.2020 N АКПИ20-830).

Подготовлено на основе материала

М.Л. Косульниковой

ООО "АудитСтрой"

Источник: КонсультантПлюс