Вопрос:
Организация заключила договор аренды на срок с 01.01.2014 по 30.06.2014. Договором предусмотрена обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя о намерении заключить договор аренды на следующий срок или о расторжении договора по окончании срока аренды. В случае неуведомления арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере месячной арендной платы.
Соответствует ли данное условие законодательству? Должна ли организация в случае неуведомления о расторжении договора выплатить неустойку?
Ответ:
По нашему мнению, условие договора аренды, в соответствии с которым в случае неуведомления арендатором арендодателя о расторжении договора аренды по окончании срока аренды арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере месячной арендной платы, не соответствует действующему законодательству РФ.
Арендатор в рассматриваемом случае не несет обязанности по уплате арендодателю неустойки.
Обоснование: В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно положениям ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Таким образом, неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора, которая может быть предусмотрена законом или установлена условиями договора по усмотрению сторон.
Следовательно, можно было бы заключить, что с учетом принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) условие об оплате неустойки за неуведомление арендодателя о намерении заключить договор на следующий срок или о расторжении договора по окончании срока аренды не противоречит закону.
Однако при анализе положений действующего законодательства мы видим, что законодатель связывает понятие неустойки именно с некими негативными последствиями для одной из сторон гражданско-правовых отношений. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Обращаем внимание, что согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, прекращение арендных отношений по истечении срока устанавливающего их договора аренды является последствием, которое наступает для сторон по общему правилу, предусмотренному действующим гражданским законодательством. Никакого дополнительного волеизъявления от сторон при этом не требуется - они уже закрепили соответствующие отношения при заключении договора.
Продолжение же арендных отношений, напротив, относится к области исключений. Оно может опираться либо на приведенную норму законодательства (п. 2 ст. 621 ГК РФ), либо на заключение дополнительного соглашения к договору аренды или же нового договора аренды сторонами (возможен иной порядок по соглашению сторон).
Таким образом, при ненаправлении арендатором предусмотренного договором уведомления о прекращении арендных отношений арендодатель в приведенном вопросе попал в стандартную ситуацию, обычную для сторон делового оборота.
Соответственно, условие договора аренды, в соответствии с которым в случае неуведомления арендатором арендодателя о расторжении договора аренды по окончании срока аренды арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере месячной арендной платы, не соответствует действующему законодательству РФ.
Арендатор в рассматриваемом случае не несет обязанности по уплате арендодателю неустойки.
