Вопрос:
Индивидуальный предприниматель арендует помещение, находящееся в муниципальной собственности, по договору аренды, заключенному в результате торгов. Вправе ли арендатор уступить свое право аренды обществу с ограниченной ответственностью, в котором предприниматель является единственным учредителем?
Ответ:
Индивидуальный предприниматель не вправе уступить свое право аренды другому арендатору. Указанное общество, в котором предприниматель является единственным учредителем, вправе стать арендатором данного помещения в результате проведения торгов на право заключения договора аренды помещения.
Арендатор вправе на основании договора субаренды передать данное арендованное муниципальное помещение (или его часть) в субаренду обществу без проведения торгов с согласия арендодателя.
Обоснование:
В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ договор аренды сохраняет силу при изменении арендодателя.
При смене арендатора договор аренды сохраняет силу лишь в случае передачи арендатором права аренды другому лицу способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор.
Вместе с тем в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор аренды должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
При этом на основании ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального (государственного) имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением случаев, указанных в ч. 1, 3.1, 3.2 и 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Следовательно, заключение договоров перенайма права аренды в отношении муниципального (государственного) имущества также должно осуществляться в результате проведения торгов, за исключением случаев, указанных в ч. 1, 3.1, 3.2 и 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Перенаем права аренды индивидуального предпринимателя к случаям, указанным в ч. 1, 3.1, 3.2 и 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, не относится. Таким образом, индивидуальный предприниматель не вправе уступить свое право аренды помещения другому арендатору. Общество, в котором предприниматель является единственным учредителем, вправе стать арендатором данного помещения в результате проведения торгов на право заключения договора аренды помещения.
Вместе с тем индивидуальный предприниматель вправе сдать данное помещение (его часть) в субаренду без проведения торгов на основании п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
В п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ указано, в частности, что без проведения торгов могут заключаться договоры субаренды, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены:
- по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися;
- на основании государственного или муниципального контракта.
Таким образом, если арендатор по результатам проведения торгов заключил договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, он вправе на основании договора передать данное арендованное государственное или муниципальное имущество в субаренду без проведения торгов. Аналогичный вывод содержит Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 N 09АП-25002/2013 по делу N А40-47067/2013. Арендованное имущество может быть сдано в субаренду другому лицу в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ с согласия арендодателя.
В случае если государственное или муниципальное имущество может быть передано в субаренду по результатам торгов, то арендатор может являться организатором аукциона на право заключения договоров субаренды, переуступки права аренды в отношении государственного (муниципального) имущества при получении согласия собственника имущества до начала организации такого аукциона. Данный вывод подтверждается Письмом ФАС России от 09.09.2010 N АЦ/30241.
