Вопрос:
Будет ли сделка по продаже земельного участка одному из собственников находящейся на нем недвижимости считаться действительной, если на данном земельном участке располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, которое не заявляло о праве на получение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом?
Ответ:
Сделка по продаже земельного участка одному из собственников находящейся на нем недвижимости может быть признана недействительной, если она совершена после 1 марта 2015 г.:
- с неделимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 Гражданского кодекса РФ как противоречащая п. п. 2, 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ;
- с делимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ только в части продажи участка, занятого зданием второго собственника и необходимым для использования этого здания;
- с неделимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ;
- с делимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, только в части продажи участка, занятого зданием второго собственника и необходимого для использования этого здания.
Рассматриваемая сделка может быть признана недействительной, если она совершена до 1 марта 2015 г.
- с неделимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая ст. 36 ЗК РФ, если истец не желает реализовать право на выкуп;
- с делимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая ст. 36 ЗК РФ, только в части продажи части участка, занятой зданием второго собственника и необходимого для использования этого здания;
- с неделимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ;
- с делимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, только в части продажи участка, занятой зданием второго собственника и необходимого для использования этого здания.
Обоснование:
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, предусмотренным законом. Такие основания для данной сделки содержатся в ст. ст. 168 - 179 ГК РФ, а также гл. 30 ГК РФ, посвященной купле-продаже. ЗК РФ не устанавливает самостоятельных оснований для признания сделки купли-продажи в целом недействительной. Глава 30 ГК РФ не содержит правил о недействительности по рассматриваемому основанию.
Соответственно, данная сделка может быть признана в целом недействительной по причине продажи одному лицу участка, на котором расположена недвижимость в том числе другого лица, лишь по основанию ст. 168 ГК РФ - как противоречащая закону. Значит, необходимо выяснить, соответствует ли данная сделка закону.
В настоящее время действует редакция ЗК РФ, вступившая в силу 1 марта 2015 г. Она содержит новую ст. 39.20, подробно регулирующую предоставление муниципальных участков в собственность и аренду владельцам и собственникам зданий и сооружений на этих участках.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 39.20 ЗК РФ, регулирующей особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на неделимом земельном участке расположены несколько объектов, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
Таким образом, в отношении муниципальных или государственных неделимых участков, на которых расположены несколько зданий в частной собственности, принадлежащих различным лицам, ЗК РФ содержит специальные нормы, допускающие предоставление только в долевую собственность на основании совместного обращения собственников недвижимости.
Соответственно, сделка купли-продажи неделимого муниципального или государственного земельного участка, совершенная с одним собственником недвижимости на участке в отсутствие волеизъявления другого собственника, может быть по этому основанию признана недействительной (как не соответствующая п. п. 2, 5 ст. 39.20 ЗК РФ).
Что касается делимого участка, а также земель, находящихся в частной собственности, то специальных норм, не допускающих продажу участка одному из собственников, нет. Однако эти ситуации будут подчиняться общим нормам ст. 1 и правилам о собственности на землю ст. 35 ЗК РФ.
Необходимо учитывать, что п. 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Одним из принципов земельного права (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) является единство судьбы земельного участка, согласно которому все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельных участков. Размер образуемых для продажи участков должен соответствовать п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то есть выделяемый участок должен быть занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.
Соответственно, продажа делимого участка одному собственнику нарушает исключительное право второго собственника на выкуп земли лишь в отношении выкупа участка в части, занятой объектом недвижимости второго собственника и необходимой для его эксплуатации.
Кроме того, правило ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Указанный порядок предусмотрен ст. 250 ГК РФ: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу).
Нарушение преимущественного права покупки дает собственнику здания на проданном участке право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Однако в рассматриваемой ситуации на участке находятся два здания в собственности разных лиц, вследствие чего неясно, как соотносятся их исключительные права на покупку земли.
Учитывая позицию, высказанную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10 по делу N А41-42032/09, можно предположить, что собственник второго здания может требовать перевода на себя сделки в части предоставления земли под его зданием и необходимой для использования этого здания.
Таким образом, выкуп единого делимого участка в государственной, муниципальной собственности или участка, как делимого, так и неделимого, в частной собственности, одним из собственников недвижимости нарушает нормы ЗК РФ; нарушает права второго собственника недвижимости. В отношении муниципального неделимого участка сделка может быть признана недействительной полностью, так как она не соответствует п. п. 2, 5 ст. 39.20 ЗК РФ. В отношении муниципального делимого участка сделка может быть признана недействительной в части предоставления земли под зданием второго собственника и необходимой для использования этого здания как не соответствующая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
Федеральные законы от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 08.03.2015) и от 21.07.2014 N 224-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которыми внесены указанные изменения, вступившие в силу с 1 марта, не предусмотрели правил об обратном действии изменений на отношения, возникшие до 1 марта 2015 г.
Таким образом, договоры, заключенные до 1 марта 2015 г., могут быть признаны недействительными по предложенному основанию, если таковое не соответствует ЗК РФ на момент совершения сделки.
Необходимо отметить, что в свете законодательства, действовавшего до 1 марта 2015 г., ответ на рассматриваемый вопрос для государственных, муниципальных земель давало Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010. Оно гласит, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации как противоречащей ст. 36 ЗК РФ может быть удовлетворен арбитражным судом
- либо при признании иска покупателем по этой сделке;
- либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
Что касается делимых участков, то в указанном Постановлении содержится мнение, что, в случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
Что же касается продажи участка в частной собственности, то правила предыдущей редакции ст. 35 ЗК РФ в основном аналогичны действующей редакции. То есть выкуп земельного участка, находящегося в частной собственности, одним из собственников недвижимости нарушает правила пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ; нарушает права второго собственника недвижимости; является злоупотреблением правом и может быть признан недействительной сделкой.
Таким образом, рассматриваемая сделка может быть признана недействительной, если она совершена после 1 марта 2015 г.:
- с неделимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая п. п. 2, 5 ст. 39.20 ЗК РФ;
- с делимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ только в части продажи участка, занятого зданием второго собственника и необходимым для использования этого здания;
- с неделимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ;
- с делимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, только в части продажи участка, занятого зданием второго собственника и необходимым для использования этого здания.
Рассматриваемая сделка может быть признана недействительной, если она совершена до 1 марта 2015 г.:
- с неделимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая ст. 36 ЗК РФ, если истец не желает реализовать право на выкуп;
- с делимым участком в государственной, муниципальной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая ст. 36 ЗК РФ, только в части продажи части участка, занятой зданием второго собственника и необходимым для использования этого здания;
- с неделимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ;
- с делимым участком в частной собственности, - по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, только в части продажи участка, занятой зданием второго собственника и необходимым для использования этого здания.
