Ответ:
Сдать квартиру под офис можно при условии, что она будет переведена из жилого помещения в нежилое. Решение о переводе принимается органом местного самоуправления в порядке, установленном гл. 3 Жилищного кодекса РФ.
Собственнику квартиры (иному уполномоченному им лицу) нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры (непосредственно либо через МФЦ) с заявлением и иными необходимыми документами и получить уведомление о переводе. При необходимости нужно провести переустройство квартиры и (или) ее перепланировку, и (или) иные работы, если они требуются для использования квартиры в качестве нежилого помещения, и получить акт приемочной комиссии.
Основанием для использования квартиры в качестве нежилого помещения является уведомление о переводе жилого помещения в нежилое, а если для использования квартиры в качестве нежилого помещения требовались ее переустройство и (или) перепланировка, и (или) иные работы, - акт приемочной комиссии, который оформляется по завершении таких работ.
Обоснование:
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В п. 1 ст. 607 ГК РФ перечислены объекты, которые можно сдать в аренду. Это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Таким образом, квартира может являться объектом аренды.
В ст. 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Следовательно, сдать квартиру в аренду вправе ее собственник или иное лицо, полномочия которого совершать такие действия основаны на законе или делегированы ему собственником квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Собственник должен использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - для проживания граждан (п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Законодательство запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства, а также, за некоторым исключением, осуществлять миссионерскую деятельность (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). При этом размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, определенном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Таким образом, квартиру можно сдать под офис только после того, как она будет переведена из жилого помещения в нежилое. Порядок такого перевода определен в гл. 3 ЖК РФ.
Перед началом процедуры перевода жилого помещения в нежилое его собственнику следует убедиться в том, что в отношении помещения выполняются условия перевода, указанные в ст. 22 ЖК РФ. Так, например, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Если условия перевода жилого помещения в нежилое помещение не соблюдены, в переводе будет отказано на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения (непосредственно либо через МФЦ) заявление и иные документы, перечисленные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (ч. 1, 2 ст. 23 ЖК РФ). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней со дня представления документов принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или об отказе в таком переводе. В случае если документы на перевод помещения будут представлены через МФЦ, срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).
В переводе может быть отказано по основаниям, перечисленным в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Заявитель уведомляется о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня его принятия (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ). Ему выдается (в органе, принявшем решение, или в МФЦ) или направляется уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502.
Это уведомление подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования в качестве нежилого, если для такого использования не требуется проведение переустройства, и (или) перепланировки помещения, и (или) иных работ (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если такие действия в отношении переводимого помещения требуются, то в уведомлении содержатся требование об их проведении и перечень необходимых работ, а само уведомление является основанием для их проведения (ч. 6, 8 ст. 23 ЖК РФ).
Завершение переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления. Этот акт подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием его использования в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Информация предоставлена справочно-правовой системой "КонсультантПлюс".
