Квартал без апартаментов

Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити», являющийся сейчас основным местом расположения и продаж апартаментов, то есть квартир, по документации проходящих как нежилые помещения, больше не привлекает бизнесменов возможностью жить «без отрыва от производства». Сделок с этим видом недвижимости нет уже квартал или даже больше.

Генеральный директор компании RRG Денис Колокольников вспоминает, что одни из первых апартаментов в Москве построила несколько лет назад компания ПИК. Это был панельный дом в районе Ярославского шоссе, с виду обычное жилье эконом-класса, однако по каким-то причинам формально не относящееся к нему. «Поскольку это был сегмент эконом-класса, — объясняет Денис Колокольников, — то цены на эти апартаменты были несколько ниже, чем на обычные квартиры. Но все равно люди их раскупали очень медленно, потому что было непонятно, как и для чего нужно покупать квартиру без возможности прописаться».

«Апартаменты строятся как в офисных, многофункциональных комплексах, так и исключительно в апартаментных комплексах, например в парк-отеле «Остров Фантазия», в «Крутицком подворье», — рассказывает Колокольников. — В «Москва-Сити» стоимость квадратного метра апартаментов доходила до 35 тысяч долларов за квадратный метр. В двух зданиях комплекса — в башне «Федерация» и в «Городе столиц» — апартаменты были проданы достаточно быстро. Если сегодня там и остались свободные площади, то их немного».

Сегодня ведутся продажи в многофункциональном комплексе Imperia Tower, также входящем в «Москва-Сити». Цена квадратного метра составляет от 10 тыс. до 19,9 тыс. долларов. В «Городе столиц» — от 12 тыс. до 34 тыс. долларов, в «Федерации» — от 10 тыс. до 30 тыс. долларов. Квадратный метр в построенном «Деловом центре на Николоямской» стоит 10—17 тыс. долларов, в также построенном «Первом деловом доме» на Братиславской — по 3—4,25 тыс. долларов.

«Цены являются «докризисными», — предупреждает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, — компании-застройщики не сильно меняли цены предложения с лета 2008 года. В настоящее время говорить о реальных ценах на недвижимость, в частности на апартаменты, очень сложно».

Отследить динамику продаж апартаментов всегда было сложно, экспертам приходилось верить на слово застройщикам. «Оценить ситуацию с реальными продажами апартаментов, например в «Федерации», сегодня затруднительно, так как о наличии официальных данных лично мне неизвестно. С одной стороны, помнится, компания MIRAX еще в 2006 году заявляла о завершении продаж апартаментов, которые нашли своих покупателей буквально за два месяца. С другой стороны, не секрет, что и сегодня апартаменты в «Федерации» можно купить, а на самом здании продолжает висеть огромная «майка», рекламирующая именно этот вид недвижимости», — напоминает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов

Руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти» Полина Меделяновская в интервью BFM.ru пояснила, почему у застройщиков особый интерес к апартаментам. «На меньшей площадке можно построить больше площадей, если не оформлять документы как на жилищное строительство, — поясняет эксперт. — Не нужно соблюдать СНИПы, предусмотренные для жилья; требования к площади застройки там совсем другие. И на все эти плюсы у апартаментов есть только один минус — около10% покупателей отказываются от них, поскольку для них важна возможность прописаться в своем жилье. Причем такая необходимость возникает и у покупателей элитных жилых метров».

«Такой вид недвижимости очень выгоден для девелоперов, которые в силу определенных обстоятельств не могут перевести земли из категории под коммерческое строительство в категорию под строительство жилых домов, — соглашается директор по продажам компании «Новое качество» Андрей Уфимцев. — На сегодня основное количество предлагаемых апартаментов сосредоточено в районе «Москва-Сити»: это «Город Столиц» и башня «Федерация». Основным застройщиком этого вида жилья является MIRAX. Этой же группе принадлежит еще один комплекс апартаментов в столице — «Кутузовская ривьера». Другой пример апартаментов, но уже не в высотных домах — комплекс «Остров фантазий» в Крылатском».

Денис Колокольников из RRG полагает, что апартаменты в офисных комплексах, например в «Москва-Сити», пользовались популярностью отчасти из-за того, что в них организовывали небольшие офисы. В частности, в «Сити» невозможно было купить или арендовать небольшой офис площадью 200 квадратных метров, а для апартаментов это средняя площадь, и вполне возможно их использовать с этой целью. Сегодня апартаменты не пользуются популярностью, потому что на рынке в основном предложения в начальной стадии строительства, а такая покупка связаны с высоким риском.

Все опрошенные BFM.ru консультанты и участники рынка единодушно подтвердили: уже как минимум 3-4 месяца по апартаментам не проходило никаких сделок.

Представитель «Калинка-Риэлти» также отметила, что спрос на апартаменты с началом кризиса сократился, как и их цена. Эксперт привела конкретные цифры — в башне «Федерация» до кризиса квадратный метр в апартаментах стоил от 20 до 30 тысяч долларов, сегодня на вторичном рынке здесь есть предложения по 8 тысяч долларов за метр. В «Городе Столиц» (две башни в «Москва-Сити»: «Москва» и «Санкт-Петербург») апартаменты продавались по 18 тысяч долларов за метр, в декабре на вторичном рынке появились цены 13-16 тысяч, но это частные случаи. Застройщик цену предложения не снижал, но предоставляет скидки в процессе переговоров.

«Все зависит от конкретной ситуации, в которой находится застройщик, — говорит Полина Меделяновская. — Если на продолжение строительства есть деньги, то собственнику невыгодно продавать по низкой цене. Тем более что есть такие объекты, как например, апартаменты на Знаменке, которые уникальны. Место для проживания с видом на Кремль очень скоро будет просто невозможно купить».

Мария Литинецкая из Blackwood отмечает, что уровень акций и дисконтов при продаже апартаментов достигает 30-50%. «Застройщики, вынужденные привлекать значительные финансовые ресурсы для погашения собственных обязательств, охотно идут на уступки по ценам. На прямое изменение цен в прайс-листах девелоперы пока идут неохотно. В итоге снижение средних цен предложения на рынке оказывается меньше реального дисконта, на который готовы идти застройщики», — говорит она.

Олег Самойлов, руководитель «РЕЛАЙТ-Недвижимости», полагает, что временное снижение спроса на апартаменты существенно не повлияет ни на цены, ни на условия продаж. Скорее, продавцы, сохраняя спокойствие, переждут нынешний период и реализуют нераспроданные апартаменты после его завершения.