Квартиры лишились цен

Данные об объемах сделок на рынке недвижимости, которые обнародуют представители риэлторских агентств, говорят сами за себя. Как недавно было объявлено, продажи агентства МИЭЛЬ за две недели декабря — начало января составили 14 квартир; агентство «Сити XXI» век за две недели марта продало 8 квартир. Неофициальные данные одного из агентств по продаже элитного жилья еще скромнее: в марте прошла одна сделка, и она была единственной в текущем году.

Неудивительно, что такие данные о количестве продаж риэлтеры стараются не разглашать. Зато в марте и начале апреля они начали всерьез говорить о «значительном росте спроса» на квартиры. А значит, вновь актуален вопрос об оценке стоимости недвижимости, которая необходима и для регистрации договора, и для получения ипотечного кредита, и для страхования объекта.

Первый вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Игорь Артеменков в интервью BFM.ru признал, что сегодня квартиры оценивать труднее, чем до кризиса — стало меньше информации. «Основным источником информации является цена предложения на рынке. Но как фоновую информацию мы используем отчеты агентств недвижимости, смотрим, по какой цене проходят сделки», — пояснил он суть проблемы.

Представитель агентства недвижимости ИНКОМ Антон Гололобов уверяет, что независимые оценщики, услугами которых пользуются и банки, и агентства недвижимости, дают оценку, максимально близкую к рыночной. Риэлтеры ИНКОМА подтверждают, что сегодня некоторое количество клиентов подбирает квартиры для покупки по ипотеке, которую очень аккуратно предоставляют банки «Дельта-кредит» и ВТБ 24.

По словам Игоря Артеменкова из РОО, при оценке квартиры, которая покупается по ипотечному кредиту, оценщикам приходится сталкиваться с дополнительными трудностями. Приходится для сравнения рассматривать не менее трех аналогов квартиры в том же районе и той же ценовой категории. При сравнении этих предложений происходит соответствующая корректировка. «Это обязательное условие, — подчеркивает Артеменков. — Информация агентств является только справочной».

«Оценщики обязаны применять все три подхода: рыночный, доходный и затратный, — уточняет Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. — Однако возможен обоснованный отказ от какого-либо из них. Затратный подход хоть и более прозрачный, то есть калькулируемый (оценка происходит по стоимости сметы), но наименее применим к рыночным условиям. Такой метод не отражает ситуацию объективно».

Вице-президент РОО свидетельствует: сделки по программам ипотечного кредитования по-прежнему осуществляются, однако их объем снизился в 4-5 раз. «На сегодня основными игроками на рынке ипотеки остались госбанки, банки первого эшелона: Сбербанк и ВТБ 24. Мы в основном работаем с ВТБ 24. Все остальные банки практически ушли с этого рынка. Сделки происходят, но их примерно раза в 4-5 меньше, чем до кризиса».

Омар Гаджиев из Panorama Estate склонен полагать, что в данный момент рынок недвижимости еще не достиг дна. «Большинство покупателей и инвесторов (как юридических, так и физических лиц) все-таки сейчас находится в состоянии ожидания, — делится наблюдениями эксперт. — Они понимают, что нащупывание дна уже близко, поэтому сегодня с их стороны стал проявляться повышенный интерес по сравнению с периодом последних нескольких месяцев. Люди стали активно рассматривать различные предложения, но все-таки пока не спешат совершать реальные сделки. Однако можно говорить о том, что налицо тенденция выхода рынка из состояния дикого оцепенения, в котором он пребывал последнее время. Что касается оценки реальной стоимости жилой недвижимости, то здесь максимально объективную информацию можно получить только при личном общении с собственниками и продавцами недвижимости, в ходе которого можно получить информацию о реальных скидках. Большинство продавцов стараются не афишировать эти скидки, поэтому открытые предложения сильно отличаются от реальных цен. Если официально компании снизили цены за последний квартал в среднем на 15%, то скрытое снижение цен может достигать и 30-50%».