В США скопился «теневой резерв» домов

У банков в США скопились сотни тысяч объектов дефолтной недвижимости, не выставленной на продажу. В перспективе их число должно еще вырасти. Массовое отчуждение и реализация залогового имущества является главным фактором падения стоимости жилья.

В интервью газете San Francisco Chronicle вице-президент RealtyTrac Рик Шарга (Rick Sharga) заявил: «Мы полагаем, что по стране в целом можно говорить примерно о 600 тысячах объектах, которые перешли к банкам, но не выставлены на рынок. Около 80 тысяч в том числе приходится на долю Калифорнии. Если бы банки внезапно наводнили рынок изъятой у должников недвижимостью, это было бы катастрофой. Это означало бы дальнейшее обесценивание активов и уничтожение рынка».

В своем недавнем исследовании RealtyTrac сравнила базу данных отчужденной банками залоговой недвижимости с базой объектов, выставленных на продажу, в четырех штатах, в том числе Калифорнии. И обнаружила существенное расхождение. Только 30% взысканной по дефолтной ипотеке недвижимости выведены на рынок и присутствуют в реестре Multiple Listing Service (MLS). Все остальное – неявный, «теневой» резерв.

Директор по недвижимости Moody's Economy.com Селиа Чень (Celia Chen) комментирует: «Существует реальная опасность, что резерв «дефолтной» недвижимости еще больше, чем мы полагаем. В какой-то момент придется иметь дело с этим жильем. Если все оно будет выставлено на продажу, это будет создавать дополнительный объем предложения на уже раздутом рынке и еще больше толкать вниз цены».

Согласно статистике DataQuick, в области залива Сан-Франциско (девять округов) за период с января 2007 года по февраль 2009 года в собственность банков перешло 51602 объекта, но только 30823 из них были проданы. То есть более трети, более 20000 единиц остаются «в тени».

Риэлторы говорят, что обычно изъятая за долги недвижимость выставляется на рынок через месяц-два после того, как банк получает право собственности, затем довольно быстро объект продается, зачастую приемлемое предложение поступает в течение недели после того, как он выставлен на продажу, и сделка закрывается в течение 30 дней.

Это означает, что отчужденное у должников имущество должно быть перепродано и соответственно зафиксировано в реестрах через три месяца.

Но если рассмотреть случаи изъятия имущества за долги за любой конкретный месяц либо ряд месяцев и проанализировать, что происходит три месяца спустя, то обнаруживается большой разрыв между тем, что перешло в собственность кредиторов, и тем, что они перепродали.

Представитель банка Chase в Чикаго Том Келли (Tom Kelly) заявил San Francisco Chronicle, что его компания продает дефолтную недвижимость в нормальные сроки. Он напомнил, что банк не работает с жильем. «Наша цель — как можно скорее вернуть его на рынок. Мы хотим максимизировать сумму, которую мы выручаем за объекты, и при этом реализовать их быстро».

Между тем Келли не смог объяснить феномен «теневого» предложения.

Почему банки не продают взысканное за долги имущество? Обозреватели выделяют несколько факторов.

Во-первых, рынку, чтобы переварить дополнительное предложение, требуется время.

Требуется время, чтобы освободить жилье, привести в порядок и приготовить к продаже. «Система не справляется с такими объемами, — говорит Шарга. — В нормальных условиях на рынок в течение года по всей стране поступает 160 тысяч таких дефолтных объектов. Сейчас речь идет примерно о 80 тысячах каждый месяц».

Второй фактор — бухгалтерские манипуляции. Кредиторы могут отсрочивать продажи, чтобы таким образом отложить момент, когда им придется признать масштабы своих потерь. «Когда банки оказались в таких тяжелых обстоятельствах, думаю, они не стремятся показывать убытки по активам на балансах», — говорит исполнительный директор ForeclosureRadar.com Шон О'Тул (Sean O'Toole).

В-третьих, можно предположить стремление замедлить падение на рынке. Банки могут стратегически придерживать часть объектов, не выводя на рынок, чтобы не сбивать еще больше цены.

Помимо уже скопившегося «теневого» предложения — отчуждаемых у должников объектов — в перспективе можно ждать нового притока проблемной недвижимости. Речь идет о жилье заемщиков с просрочками по погашению ипотеки. В таких случаях, по-видимому, банки пока откладывают процедуру взыскания. Иногда они договариваются с домовладельцами об изменении условий кредита или рассматривают другие варианты для сохранения имущества. Но аналогично они могут попросту затягивать с решением о взыскании по причинам, перечисленным выше.

«Проблема в том, что никто не знает масштабов (теневого предложения), — говорит Патрик Ньюпорт (Patrick Newport), экономист аналитической компании Global Insight. — Если это действительно большие объемы, ты нас ждут еще более глубокое падение цен и более серьезные проблемы в финансовой системе».

В целом предложение на рынке по-прежнему остается избыточным, и такая ситауция складывается на многих рынках. В интервью Forbes эксперт ZipRealty Патрик Лашински (Patrick Lashinsky) сообщил, что самые большие объемы жилья на продажу — в Чикаго (более 71 тысячи в феврале), Майами (более 69 тысяч), Лос-Анджелесе (более 67 тысяч).

Самый значительный прирост к прошлому году зафиксирован в Шарлотте, Северная Каролина (4,1%), Солт-Лейк-Сити (5,2%), Остине (3,3%). Самое резкое снижение в Лос-Анджелесе (37,2%), Оранже (28,4%), Сан-Диего (24,3%) в Калифорнии и, за пределами этого штата, — в Тусоне (19,8%) и Вашингтоне, Округ Колумбия (14,3%).

Лашински отметил, что в 35 сегментах, где работает ZipRealty, предложение жилья в марте было на 14% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это очень существенное снижение. Однако время, которое требуется для продажи объекта, все еще достигает почти 9 месяцев, так что пока это рынок покупателя. «Нам предстоит пройти долгий путь, прежде чем рынок стабилизируется».

Эксперт компании Zillow Спенсер Раскофф (Spencer Rascoff) напомнил Forbes, что сейчас, по данным Credit Suisse и Национальной ассоциации риэлторов (NAR), предложение на рынке соответствует уровню продаж за 9-11 месяцев при текущем темпе реализации. В «золотые времена» это соотношение составляло 3-4 месяца.