«Дефолтные» квартиры сбиваются в аукционы

У российских банков, до кризиса массово занимавшихся выдачей ипотечных кредитов, с каждым месяцем все острее встает проблема реализации квартир, бывших предметом залога при выдаче ипотеки. И эти квартиры уже начали поступать на рынок, соответствующие предложения появляются в информационных базах риэлтерских агентств.

Сами банкиры, хотя и не слишком охотно, признаются: реализация «дефолтных» квартир началась. «Как правило, подобные продажи — это единичные случаи», — говорит начальник отдела маркетинга и рекламы Инвестбанка Анна Колосай.  Елена Корнеева, начальник управления розничного кредитования Московского кредитного банка, согласна с таким предположением: «Насколько мне известно, реализация заложенного имущества с аукциона, тем более «ипотечных» квартир — единичные случаи». 

Предложений пока не очень много, эксперты называют цифру в 5-7% от общего объема рынка. Впрочем, это средняя величина, которая может колебаться в зависимости от региона. «У разных кредиторов разная величина дефолтного портфеля. Это может быть и 5%, и 15%, и 25% — в зависимости от операторов рынка», — уточняет президент компании «Ньюбилдинг инвестмент» Сергей Бессонов.

Руководитель направления залогового кредитования Альфа-банка Олег Пятлин в интервью BFM.ru рассказал, что за прошлый год на основании судебного решения банком была реализована только одна квартира — в Нижнем Новгороде. Другое дело, что возможно досудебное разрешение проблемы по соглашению с заемщиком, и по таким случаям статистику собирать гораздо сложнее.

«В настоящее время в банке разрабатываются альтернативные схемы закрытия проблемных кредитов, в том числе через продажу «дефолтных» квартир с участием инвестиционных институтов, а также продажу новым заемщикам — физическим лицам с предоставлением кредитов на специальных (более удобных по сравнению с текущими) условиях, — отметил Олег Пятлин. — При работе с дефолтными квартирами Альфа-банк предпочитает договариваться с заемщиком о добровольной продаже квартиры, то есть когда заемщик соглашается продать заложенную квартиру для погашения ипотечного кредита и выдает доверенность банку на сделку».

При этом эксперты уже говорят о том, что летом процесс наберет такие обороты, что банкам придется реализовывать «дефолтные» квартиры не единично, а на открытых аукционах, проводимых специальными компаниями. И в первую очередь к этому будут вынуждены прибегнуть крупнейшие «ипотечные кредиторы» — Сбербанк, ВТБ24, Райффайзебанк, БСЖВ. Советник президента-председателя правления Связь-банка Алексей Уфимцев подтверждает, что предпосылки к этому есть.

«Мы предпочитаем, чтобы этим занимались профессионалы-риэлторы на основе треxсторонних правовых соглашений между банком-залогодержателем, заемщиком-залогодателем и конечным покупателем. Это обеспечивает достаточный контроль над ситуацией со стороны банка и не отвлекает его ресурсы на непрофильную деятельность», — поясняет Алексей Уфимцев.

«Проведение таких торгов — весьма распространенная практика. Достаточно сказать, что как минимум несколько десятков заложенных квартир в Москве и Московской области от самых разных банков находятся на реализации у службы судебных приставов города Москвы. Более точную статистику приводить пока рано, — говорит Александр Щербаков, коллектор агентства АКМ. — Кроме того, активно продают и уступки права требования. В результате таких покупок по договору цессии наше агентство стало кредитором для нескольких заемщиков».

Для покупателей торги привлекательны тем, что квартиры на них могут продаваться по так называемой ликвидационной стоимости, которая обычно составляет 50-60% от размера выданного под залог жилья кредита. «Если квартира находится в собственности банка, то банк может самостоятельно определить размер дисконта и продавать ее исходя из конкретных рыночных условий. Здесь нужно помнить о том, что сейчас рынок недвижимости находится в несколько замороженном состоянии в силу известных причин. Поэтому, с моей точки зрения, дисконт может составлять до 50%», — поясняет Сергей Бессонов.

«Я полагаю, что в будущем может быть определена специализированная организация по проведению аукционов, то есть не каждый банк самостоятельно будет заниматься организацией аукциона. Если несколько банков объединятся, определят ответственного за проведение аукциона и будут давать ему информацию, все будет происходить в рамках цивилизованного рынка», — уверен Сергей Бессонов.