Склады стремительно пустеют

Из всех сегментов коммерческой недвижимости именно складская в начале кризиса демонстрировала наибольшую стабильность. На растущем рынке потребность в логистических базах была огромна. Для инвесторов склады были не очень прибыльным, зато надежным вложением — при небольшой маржинальности (15-20%) они относительно быстро окупались (к тому же в отличие от офисов или ритейла срок реализации складского проекта составляет около 8 месяцев). И если до кризиса складов не хватало, то и в кризисные времена была надежда, что уже построенное не останется пустым. Подведение итогов первого квартала 2009 года разрушило эту иллюзию.

По данным CB Richard Ellis, за первые 3 месяца 2009 года увеличилась доля свободных складских площадей. «Если до кризиса эта цифра составляла 0-0,5%, к концу четвертого квартала 2008 года она увеличилась до 3%, сейчас это уже 13%», — говорит BFM.ru представитель компании Екатерина Прокопова.

Руководитель отдела исследований складской и промышленной недвижимости CB Richard Ellis Байрам Карлиев констатирует: доля вакантных площадей растет стремительно. В Московском регионе сегодня насчитывается более 2,5 млн кв. м качественных складских помещений класса А (Big Box Logistics Properties). На конец I квартала 2009 года на рынке присутствует около 325 тысяч кв м качественных складских помещений, предлагаемых в прямую аренду.

Петр Зарицкий, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle предположительно оценивает общую долю пустых складских площадей, включая классы В и С, в московском регионе в 15%. Эти цифры, по его словам, постоянно растут, поэтому стоит ожидать, что объем качественного предложения будет увеличиваться из-за слабого спроса со стороны потенциальных арендаторов. Если добавить площади, которые сдаются в субаренду, получится намного больше.

«Любой склад сегодня предлагает в субаренду какие-то помещения и таких предложений очень много. До кризиса компании арендовали складские помещения «на вырост», минимум компания арендовала 7-8 тысяч квадратных метров, сейчас из-за сокращения деловой активности, предприятия готовы ужаться до 4-5 тысяч, а остальное предлагают в субаренду», — уточняет Байрам Карлиев.

Данными по субаранде располагают аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko: сейчас предлагается около 200 тысяч кв. м складских площадей в субаренду. По оценкам консультантов этой организации, потенциальный рынок предложений по субаренде в 2009 году составит 500 тысяч кв. м.

«Новая тенденция рынка — прямые предложения от собственников по сдаче в аренду полностью оборудованных помещений, освободившихся как результат оптимизации бизнеса арендаторами или после расторжения контракта. В конце I квартала 2009 года суммарный объем таких предложений составил 60 тысяч кв. м», — наблюдает новшество на рынке компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Что касается цен на складскую недвижимость, она тоже неуклонно снижается. Коммерческий директор «Евразия логистик» Сергей Верещагин говорит BFM.ru, что до кризиса рынок складской недвижимости был «недогрет», поэтому ставки аренды упали не так сильно, как в других сегментах коммерческой недвижимости — всего на 15-25% за полгода.

Согласно отчету Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в I квартале 2009 года арендные ставки снизились с уровня декабря 2008 года —130 долларов — на 15-20%. Арендные ставки на качественные проекты сохраняются на уровне конца 2008 года, но условия аренды стали более гибкими.

CB Richard Ellis приводит среднюю стоимость аренды квадратного метра — 110 долларов в год за 1 кв. м.

Сегодня склады строятся, и даже сдаются в эксплуатацию. Однако, это достраиваемые проекты, которые дешевле завершить, чем заморозить. CB Richard Ellis дает такой прогноз на 2009 год: примерно 500 тысяч кв. м, но, возможно, и меньше. Уже сдано в I квартале текущего года 218 тысяч кв. м. Причем 50 тысяч из них — это те, которые были достроены в IV квартале 2008 года, но из-за отсутствия тогда всей необходимой документации эти склады стали функционировать только с I квартала 2009 года.

У Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko другой прогноз: объем нового строительства складских площадей в Москве в 2009 году составит 700 тысяч кв. м. Общий объем доступных качественных площадей, с учетом предложений субаренды и прямой сдачи в аренду в 2009 году превысит 1 млн кв.м.

Крупнейший складской девелопер, «Евразия логистик», полагает, что строительство складов сегодня лучше отложить: «Мы не замораживаем проекты,— говорит Сергей Верещагин, — те, которые у нас были начаты и находятся в продвинутой стадии строительства, мы их ведем. Но выход на строительную площадку по новым проектам, которые были запланированы ранее, в этом году мы вести не станем. Сейчас у нас уже есть два проекта, общей площадью более 750 тысяч кв. м, «Северное Домодедово» в Москве и «Пышма» в Екатеринбурге, которые уже построены, и развиваются полным ходом с 2007 года. В этом году мы вводим в эксплуатацию первую очередь в Казани, площадь 160 тысяч кв. м, и в Новосибирске, больше 100 тысяч кв. м».

«Евразия логистик» временно отложила ввод в эксплуатацию в этом году, хотя планировали раньше (до кризиса), третью фазу комплекса в Екатеринбурге и третью фазу в подмосковном проекте «Северное Домодедово», а также первую фазу склада в Санкт-Петербурге.

В регионах ситуация еще напряженнее, чем в Москве. Об этом можно судить по ставкам аренды — они находятся на уровне 90-100 долларов за 1 кв. м в год, подсчитали в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. «Сложная ситуация сложилась на рынке Санкт-Петербурга. В условиях практически нулевого спроса в 2009 году в строй планируется ввести около 400 тыс. кв.м. площадей. Eurasia Logistics заморозила строительство и практически прекратило поиск арендаторов для проекта Greengate. Минимальный срок аренды сократился до одного года. Соглашения об аренде на 1-2 года подписываются при условии предоставления скидок или фиксации арендной ставки в рублях».

Санкт-Петербург действительно стоит особняком, и даже в лучшие времена он считался «проблемной» складской зоной России.

Директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин рассказал BFM.ru, что складской рынок Петербурга был перегрет до кризиса. «Это было обусловлено огромным объемом грузоперевозок. В результате в конце 2007-го — 2008 году часть недвижимости была перепрофилирована под склады, было заложено много новых проектов складской недвижимости, которые не будут востребованы. Сейчас объем грузоперевозок снизился, заводы сворачивают производство и предлагают свои площадки под склады (например, карбюраторный завод «Пекар» на Обводном канале, Невский керамический завод в поселке им. Свердлова)», — объясняет он.

Эта ситуация привела к тому, что в ходе торга потенциальный арендатор может сбить ставку на 30-40%.