Обманутые дольщики: что важно знать при продаже квартиры

Обманутые дольщики: что важно знать при продаже квартиры

При продаже недвижимого имущества освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (три года в случаях, когда недвижимость получена в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи либо близкого родственника) и исчисляется со дня государственной регистрации права собственности на этот объект.

В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве (паенакопления), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в котором для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства (пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации).

Указанные положения применяются к жилому помещению, непосредственно переданному налогоплательщику и указанному в соответствующем договоре участия в долевом строительстве, и не распространяются на объект недвижимого имущества, полученного взамен такого жилого помещения (касается обманутых дольщиков) (Письмо Минфина России от 21.04.2022 № БС-4-11/5168@).

При продаже квартиры, полученной взамен, заключаемому инвестором с пострадавшим участником долевого строительства, налогоплательщик вправе, при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, уменьшить сумму своих облагаемых доходов от продажи указанной квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры по первоначальному договору долевого участия.

Пример:

Налогоплательщик заключил  договор долевого участия от 03.09.2015, сумма 2,5 млн рублей внесена в полном объеме в 2015 году.

В марте 2018г. установлено, что обязательства по указанному договору не исполнены, квартира в установленные сроки не предоставлена и денежные средства, уплаченные за квартиру, не возвращены, на основании чего гражданин признан потерпевшим.

В сентябре 2021г. Департамент жилищной политики и жилищного фонда предоставил данному гражданину как потерпевшему в собственность другую двухкомнатную квартиру, которая была продана в августе 2024г. за 4,2 млн рублей.

В данном случае минимальный срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности второго объекта 22.02.2024. При реализации недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока владения, налогоплательщик обязан самостоятельно представить в налоговый орган по месту регистрации налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля следующего года, и в случае возникновения налога уплатить его в бюджет.

Расчет налога будет осуществлен следующим образом: 4,2 млн рублей – 2,5 млн = 1,7 млн рублей, сумма  налога, подлежащая к уплате в бюджет по ставке 13%, составит  221 тыс. рублей.

Таким образом, если гражданин заключил договор долевого участия, внес полную стоимость и оказался пострадавшей стороной, взамен первоначального объекта получил другую квартиру и решил ее продать, то срок регистрации будет исчисляться по новому объекту, при расчете налога налогоплательщик вправе применить налоговый вычет в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение первоначальной квартиры.

Сумма дохода, превышающая суммы примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Источник: Межрайонная ИФНС России № 40 по Республике Башкортостан

Фото: unsplash.com