По московским офисам гуляет ветер

По московским офисам гуляет ветер

Кризис ощутимо ударил по офисному сегменту рынка недвижимости. Фото: РИА Новости

Кризис ощутимо ударил по офисному сегменту рынка недвижимости: многие заявленные к выходу объекты были отложены на неопределенный срок, поскольку девелоперы замораживали проекты из-за недостатка финансирования. Действующие столичные бизнес-центры теряли арендаторов, и чтобы удержать старых или привлечь новых владельцы вынуждены были снижать ставки. Но спрос был крайне низким, в результате чего уже к началу 2009 года на рынке скопилось огромное количество вакантных площадей. Сейчас эксперты отмечают некоторые предпосылки к восстановлению офисного сегмента, однако констатируют, что на это потребуется время.

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, основные тенденции московского офисного рынка все еще носят кризисный характер. В течение первого полугодия 2010 года по-прежнему имели место корректировка планов девелоперов, заморозка либо изменение параметров планируемых к строительству проектов. В то же время появились и первые признаки некоторого оживления на девелоперском рынке: некоторые застройщики объявили о разморозке старых проектов и начале реализации новых.

Эксперт рассказал BFM.ru, что пустующих офисов в Москве пока еще остается довольно много благодаря созданному в течение кризисного 2009 года «заделу» вакантного предложения, появлению некоторых новых объектов и большому количеству сделок по аренде без увеличения занимаемой площади. Несмотря на достаточно высокую активность потенциальных арендаторов и покупателей, средняя арендуемая площадь все еще невелика (около 2 тысяч кв. метров). На конец первого полугодия этого года доля вакантных помещений в бизнес-центрах класса А составила 25%, класса В — 20–23%. При этом больше всего свободных помещений находится в объектах, вышедших на рынок в последние 1,5–2 года.

По данным управляющего директора компании Praedium Oncor International Михаила Геца, средний уровень незанятых офисов в целом по рынку составляет 17–18% (в абсолютном выражении — 1,9 млн кв. метров качественных офисных площадей). Хотя их число уже несколько снизилось: в конце 2009 года — на 2–3%, а с начала 2010 года — еще на 2%.

«Снижение уровня вакантных площадей в первом полугодии связано с низким объемом вводимых в эксплуатацию объектов, а также с позитивными изменениями в экономике страны, — пояснил BFM.ru вице-президент УК BlackStone Keeping Company Сергей Акулич. — Например, с уменьшением уровня безработицы и увеличением оборота розничной торговли».

«Однако структура показателя свободных площадей очень неоднородна, — отмечает Михаил Гец. — Например, внутри Садового кольца доля незанятых офисов снижается и на сегодня составляет 10–15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного кольца также сокращается, однако более плавными темпами, чем в деловом центре города — доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15–18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20–25%».

Наибольшим спросом пользуются объекты высокого класса с хорошим местоположением (преимущественно в центральной части города, в непосредственной близости от метро и крупных транспортных магистралей). Впрочем, даже в качественных бизнес-центрах площади заполняются намного медленнее, чем хотелось бы собственникам.

Пустуют же в основном помещения, предлагаемые по ставкам, превышающим ожидания потенциальных арендаторов, а также площади низкого качества или с невыгодным местоположением. Возникают сложности и у собственников незаполненных объектов, заселенных арендаторами менее чем наполовину.

Ставки аренды в первом полугодии 2010 года продемонстрировали небольшой рост (на 5% для помещений класса А и на 3% для офисов класса В), однако о позитивной динамике можно говорить только в отношении качественных офисов, расположенных в центре Москвы. По данным Praedium Oncor International, ставки аренды на офисы даже внутри класса сильно различаются в зависимости от расположения здания. Диапазон средних базовых ставок (без учета НДС и операционных расходов) для офисов класса А составляет: 800–1000 долларов за кв. метр в год в пределах Садового кольца и 400–700 долларов для остальных районов Москвы. В сегменте класса В разброс ставок менее значителен: 400–600 долларов за кв. метр в год для объектов с центральным расположением и 250–400 долларов — для офисов, расположенных за пределами центра города.

«Ставка в двух бизнес-центрах одного уровня и качества, расположенных в трех кварталах друг от друга, может различаться в 4 раза, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании ASTERA Алексей Филимонов. — Даже в рамках одного здания разница может быть больше, чем в два раза, в зависимости от срока заключения договора. Рынок нестабилен, и мы не можем давать четко установившийся порядок цен».

До конца года ситуация на рынке офисов вряд ли изменится. Некоторые аналитики дают офисному сегменту как минимум 6–9 месяцев на восстановление. По словам экспертов, оживление рынка происходит медленно, средняя арендуемая площадь по-прежнему не велика, инвестиционных сделок практически нет, порог инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким. Поэтому цены остаются довольно стабильными, и пока что констатировать устойчивую тенденцию роста все еще нельзя. Возможен небольшой рост арендных ставок, но только в сегменте качественных офисов, удачно расположенных в центре Москвы. При этом ценовые корректировки не коснутся офисов, расположенных за Садовым кольцом и тем более — за пределами ТТК.