Ответ: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) позволяет приостановить регистрацию прав в случае запрета уполномоченного органа совершать определенные действия с недвижимым имуществом, в связи с чем важно опираться на то, какие именно действия запрещены решением налогового органа. Под "определенные действия" может подпадать и сдача имущества в аренду, однако при отсутствии такой конкретизации в решении налогового органа вывод о правомерности приостановления регистрации будет фактически зависеть от толкования понятия "отчуждение имущества", которое на сегодняшний момент не является однозначным в судебной практике.
Обоснование: Законодательство о государственной регистрации недвижимости содержит такое основание для приостановления регистрации прав, как поступление в орган регистрации акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом (п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
Государственная регистрация прав приостанавливается до поступления в орган регистрации прав, в частности, акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета (ч. 6 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
Исходя из буквального толкования приведенной нормы приостановление будет правомерным, если действия, влекущие необходимость регистрации, входят в состав "определенных действий", в отношении которых поступил запрет от налогового органа.
Аналогичное основание было предусмотрено и прежним Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежавшим применению до 1 января 2017 г. (в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"). Судебная практика как по Федеральному закону N 122-ФЗ (Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2016 N Ф10-4234/2016 по делу N А64-795/2016, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.03.2015 N Ф04-16516/2015 по делу N А81-1529/2014), так и по Закону N 218-ФЗ (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.10.2018 N Ф01-3948/2018 по делу N А11-785/2018) подтверждает применимость такой меры, как приостановление регистрации прав на основании наличия запрета налогового органа на отчуждение (передачу в залог) имущества. Однако данная практика касается отчуждения имущества путем купли-продажи.
Согласно п. 10 ст. 101 Налогового кодекса РФ в случае вынесения решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения руководитель (заместитель руководителя) налогового органа вправе принять обеспечительные меры, направленные на обеспечение возможности исполнения указанного решения, если есть достаточные основания полагать, что непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным в дальнейшем исполнение такого решения и (или) взыскание недоимки, пеней и штрафов, указанных в решении. Для принятия обеспечительных мер руководитель (заместитель руководителя) налогового органа выносит решение, вступающее в силу со дня его вынесения и действующее до дня исполнения решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения либо до дня отмены вынесенного решения вышестоящим налоговым органом или судом.
Обеспечительной мерой может быть, в частности, запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа. НК РФ не раскрывает, что понимается формально под отчуждением имущества, исключительно ли действия, направленные на смену собственника, или же отчуждение может быть трактовано в широком смысле как аналог понятия "распоряжение", которое, согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, включает, помимо прочего, обременение имущества. Следует отметить, что в указанной статье ГК РФ говорится об отчуждении имущества в собственность других лиц, таким образом, понятие "отчуждение" по своему гражданско-правовому смыслу уже, чем понятие "распоряжение". Однако для целей налогового регулирования данное понятие не конкретизировано, что оставляет пространство для некоторых рисков, учитывая, что передача в залог также не является отчуждением в собственность других лиц, однако упомянута в НК РФ как разновидность данной обеспечительной меры.
Данная проблематика в отношении запрета налогового органа на распоряжение имуществом на сегодняшний момент не раскрыта в судебной практике; вопрос о квалификации действий по сдаче имущества в аренду поднимается в основном применительно к такой мере, как арест имущества (как на основании ст. 77 НК РФ, так и на основании уголовно-процессуального законодательства). На данный момент существует две судебные позиции относительно того, должна ли приостанавливаться регистрация договора аренды при аресте имущества. Согласно первой регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, подлежит приостановлению (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2015 N Ф05-3063/2015 по делу N А41-41827/14, от 04.02.2015 N Ф05-16470/2014 по делу N А41-19825/14). Аргументация состоит в том, что согласно ч. 2 ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса РФ наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2015 N Ф05-3063/2015 по делу N А41-41827/14). Рассматривая арест имущества на основании ст. 77 НК РФ, суды приходят к выводу, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения составляют правомочия собственника в отношении своего имущества. Собственник вправе своим имуществом владеть, то есть реально им обладать, пользоваться, извлекая из него выгоду, для которой имущество предназначено, и распоряжаться, а именно определять его юридическую судьбу - передавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п. В связи с этим действия по сдаче имущества в аренду не допускаются, если имущество находится под арестом (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2007 по делу N А47-5423/2006).
Анализируя возможность применять данную позицию по аналогии к случаю запрета налогового органа на отчуждение (передачу в залог) имущества, следует понимать, что в отличие от ареста имущества формулировка данной нормы не оговаривает ограничение на пользование имуществом и не содержит указания на то, что не допускается также и его обременение. Однако возможность расширительного толкования регистрирующим органом и судом понятия "отчуждение имущества" тем не менее сохраняется.
Между тем согласно второй позиции, отраженной в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2013 N Ф03-1016/2013 по делу N А51-14418/2012, регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, не приостанавливается, поскольку заключение договора аренды не свидетельствует о совершении действий со стороны собственника по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судом мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество. По мнению суда, исходя из смысла и содержания ст. 606 ГК РФ право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право на распоряжение имуществом. Обременение здания заключается только в его аресте, что при этом не исключает и не ограничивает возможности использования помещений собственником по их прямому назначению, в том числе и путем сдачи в аренду, при которой собственник имущества не меняется.
В свою очередь, имеется немногочисленная судебная практика, согласно которой запрет на отчуждение имущества налогоплательщика, наложенный в результате принятия обеспечительных мер, не лишает собственника права пользования указанным имуществом, предприниматель не утрачивает возможность сдавать имущество в аренду и получать доход (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 N 15АП-5867/2013 по делу N А32-39079/2012). Если опираться на данное судебное решение в совокупности со смысловой нагрузкой понятия "отчуждения", согласно ст. 209 ГК РФ, то по общему правилу (если иное не следует из текста решения налогового органа) сдача в аренду имущества, в отношении которого введен запрет на отчуждение, является правомерным.
Однако нежелательно игнорировать факт отсутствия устойчивой судебной практики, равно как и отсутствия прямого указания закона на допустимость или недопустимость приостановления регистрации именно договора аренды на основании запрета налогового органа на отчуждение имущества без его согласия. В приоритетном порядке следует опираться на текст решения налогового органа. Если же формы отчуждения в решении не конкретизированы, во избежание рисков целесообразнее заключать договор на срок до одного года, не требующий государственной регистрации. Однако следует в любом случае помнить о гражданско-правовых последствиях совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ).
Информация предоставлена справочно-правовой системой "КонсультантПлюс".
