|
|
|
Особенности продажи учредителю имущества (основного средства), в частности особенности определения цены, оформления документов и порядок налогообложения, зависят, в частности, от статуса учредителя (физическое или юридическое лицо, взаимозависимое лицо или лицо с заинтересованностью) и от вида продаваемого основного средства (недвижимость или автомобиль). |
|
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Таким образом, в общем случае собственник имущества вправе продать его по любой цене и любому лицу, в том числе учредителю.
Далее будут рассмотрены особенности продажи организацией учредителю имущества, являющегося основным средством, на примере недвижимости и автомобиля, с учетом особенностей определения цены, документального оформления и налогообложения.
Особенности определения цены реализации имущества учредителю
В договоре купли-продажи автомобиля рекомендуется установить цену в качестве существенного условия договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости обязательно должен предусматривать цену реализации, в противном случае он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Цена имеет значение, если покупатель-учредитель является:
· взаимозависимым лицом для целей налогообложения (ст. 105.1 НК РФ).
Цена будет считаться рыночной, если покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Цены в сделках между взаимозависимыми лицами должны соответствовать принципу "вытянутой руки" ("справедливой цены"). При этом цены в сделках между взаимозависимыми лицами соответствуют указанному принципу в случае, если такие цены признаются рыночными для целей налогообложения (Письмо Минфина России от 22.03.2021 N 03-12-11/1/20312).
При установлении цены нужно проверить, не будет ли сделка между взаимозависимыми лицами относиться к контролируемым сделкам с учетом установленных критериев, суммовых пределов и статуса учредителя для признания сделок таковыми. Если сделка относится к контролируемым, каждая сторона договора должна подать уведомление о контролируемых сделках не позднее 20 мая года, следующего за календарным годом, в котором совершена эта сделка (ст. 105.14, п. п. 1, 2 ст. 105.16 НК РФ).
Если сделка не относится к контролируемым, налоговый орган может проверить цену только если сделка приводит к получению необоснованной налоговой выгоды (ст. 54.1, абз. 4 п. 1 ст. 105.17 НК РФ, Письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@, п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017);
· лицом с заинтересованностью в совершении сделки.
Это важно для целей избежания рисков оспаривания сделки в суде, если она совершена в ущерб интересам ООО, АО. В этом случае может потребоваться получение корпоративного согласия/одобрения (протокол решения общего собрания или совета директоров АО, ООО) на заключение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность. При этом отсутствие согласия/одобрения на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной (ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ), ст. ст. 81 - 84 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон N 208-ФЗ), п. 2 ст. 174, п. п. 3, 4 ст. 181.2 ГК РФ).
При установлении цены также надо убедиться, не будет ли сделка относиться к крупным сделкам. Чтобы избежать риска признания крупной сделки недействительной, нужно оформить протокол решения общего собрания акционеров, общего собрания участников или протокол заседания совета директоров ООО об одобрении крупной сделки (ст. 46 Закона N 14-ФЗ, ст. 78 Закона N 208-ФЗ, ст. 173.1, п. п. 3, 4 ст. 181.2 ГК РФ).
Во избежание налоговых и корпоративных споров по поводу установленной цены, по нашему мнению, целесообразно:
· или перед заключением договора провести независимую оценку объекта основных средств и получить отчет об объекте оценки (ст. 2, ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации");
· или запастись прайс-листами независимых продавцов аналогичного имущества или распечатками с их сайтов, заверенными подписями должностных лиц продавца и проставлением даты.
Существенное отклонение от рыночной цены можно объяснить, например, состоянием объекта, специфическими условиями продажи, доставки или оплаты объекта.
Особенности продажи недвижимого имущества (ОС)
Документальное оформление
При продаже недвижимости оформляются следующие документы, в частности:
· договор купли-продажи недвижимости, заключенный в письменной форме, в котором должна быть определена цена этого имущества. При ее отсутствии договор считается незаключенным. При этом правила определения аналогичной цены не применяются (п. 1 ст. 549, ст. 550, п. 1 ст. 555 ГК РФ);
· передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости, подписанный продавцом и покупателем. Он может быть составлен по форме ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)", утвержденной Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 (далее - форма ОС-1а), или по самостоятельно разработанной форме (п. 1 ст. 556 ГК РФ, ч. 1, 2, 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ)).
В договоре и передаточном акте должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости, в частности название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер (при его наличии), фактическая площадь объекта согласно документам и назначение, его цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, п. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
· счет-фактура, если сделка облагается НДС и учредитель является плательщиком НДС (п. п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169, пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 38, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
· протокол решения общего собрания акционеров (участников) или протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета) АО, ООО о согласии на совершение крупной сделки или ее одобрении, если продажа недвижимости относится к таковой. Сделка будет считаться крупной, если стоимость объекта продажи составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества (ст. 46 Закона N 14-ФЗ, ст. ст. 78, 79 Закона N 208-ФЗ);
· протокол решения общего собрания акционеров (участников) или протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета) АО, ООО о согласии на заключение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (ст. 45 Закона N 14-ФЗ, ст. ст. 81 - 84 Закона N 208-ФЗ);
· справка о балансовой стоимости активов при признании факта заинтересованности в совершении обществом сделки или признания сделки крупной. Ее форма разрабатывается организацией-продавцом самостоятельно (абз. 11 п. 7 ст. 45, п. п. 1, 2 ст. 46 Закона N 14-ФЗ, п. п. 1, 1.1 ст. 78, пп. 12 п. 2 ст. 81 Закона N 208-ФЗ, ч. 1, 2, 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ);
· уведомление о контролируемых сделках (если сделка является таковой), подаваемое каждой стороной (ст. 105.14, п. п. 1, 2 ст. 105.16 НК РФ);
· выписка из ЕГРН, подтверждающая госрегистрацию перехода права собственности на недвижимость (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
· отметка в инвентарной карточке учета объекта основных средств, проставляемая на основании передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости. Карточка оформляется по форме ОС-6 "Инвентарная карточка учета объекта основных средств", утвержденной Постановлением Госкомстата России N 7 (далее - форма ОС-6), или по самостоятельно разработанной форме (п. 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), ч. 1, 2, 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ);
· чек ККТ при продаже учредителю - физическому лицу (независимо от способа оплаты - наличного или безналичного). При безналичной оплате без предъявления электронного средства платежа расчеты между организациями и индивидуальными предпринимателями освобождены от применения ККТ (абз. 26 ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2, п. 9 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ).
Передача недвижимости считается состоявшейся на дату подписания передаточного акта, а не на дату регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Также может оформляться приказ руководителя организации-продавца о прекращении дальнейшего использования объекта недвижимости и его продаже, изданный до момента совершения сделки.
НДС
Реализация нежилых зданий, помещений, сооружений облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 38 НК РФ).
НДС при продаже таких объектов начисляется на более раннюю из дат (пп. 2 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ, п. 1 ст. 556 ГК РФ):
· день передачи недвижимости ее покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;
· день получения предоплаты.
Налоговая база определяется на дату отгрузки покупателю товара исходя из его стоимости, установленной договором, без НДС (п. 1 ст. 154, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ). Налогообложение производится по ставке 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Организация-продавец в общем случае обязана предъявить к уплате покупателю сумму НДС и не позднее 5 календарных дней со дня отгрузки выставить счет-фактуру (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Продажа жилых домов, жилых помещений, долей в них освобождается от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Реализация земельных участков (долей в них) не признается объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Налог на прибыль
Доход от реализации объекта недвижимости признается в размере его договорной стоимости без учета НДС, предъявленного покупателю (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
При методе начисления доход признается на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ, п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Доходы от продажи недвижимости продавец может уменьшить:
· на остаточную стоимость здания, сооружения, помещения; на первоначальную стоимость земельного участка, так как он не подлежит амортизации (п. 2 ст. 256, п. 1 ст. 257, пп. 1, 2 п. 1 ст. 268 НК РФ);
· на расходы, связанные с продажей недвижимости (например, расходы на ее оценку и обслуживание) (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с этими объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости включаются в прочие расходы (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Налог на имущество
Налогом на имущество облагается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств, в случае если налоговая база по нему определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ как среднегодовая стоимость, если иное не установлено НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ).
Земельные участки не признаются объектами налогообложения (пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).
В бухгалтерском учете такие объекты отражаются на счетах 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (в части сдаваемого в аренду имущества также учитываются положения Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утв. Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н) (Письма Минфина России от 14.06.2018 N 03-05-05-01/40659, от 10.09.2021 N 03-05-05-01/73425).
Организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности (п. п. 4, 29 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 4, пп. "б" п. 40 Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 "Основные средства", утв. Приказом Минфина России от 17.09.2020 N 204н, Письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).
Таким образом, в момент фактической передачи указанного объекта недвижимости учредителю и списания с баланса обязанность по уплате налога на имущество организаций прекращается (Письмо ФНС России от 04.03.2021 N БС-4-21/2854).
Если же организация передает учредителю объект недвижимости, подлежащий налогообложению по кадастровой стоимости, то в случае прекращения права собственности на объект в течение налогового (отчетного) периода исчисление суммы налога (авансового платежа) производится с учетом коэффициента, определяемого в общем случае как отношение количества полных месяцев, в течение которых объект находился в собственности организации, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде (п. 2 ст. 375, ст. 378.2, п. 5 ст. 382 НК РФ).
Особенности продажи автомобиля (ОС)
Документальное оформление
Пакет документов при продаже автомобиля включает в себя, в частности:
· договор купли-продажи автомобиля. В описании предмета договора нужно идентифицировать автомобиль, в частности указать марку (модель), год выпуска (изготовления), идентификационный номер (VIN), номер паспорта транспортного средства (ПТС); наименование (тип) автомобиля; категорию транспортного средства; цвет кузова; мощность двигателя; изготовителя и страну производства. Целесообразно также указать в договоре или приложении к нему оборудование и комплектующие машины, а также все передаваемые принадлежности (например, запасное колесо, домкрат). По общему правилу все принадлежности продавец должен передать одновременно с автомобилем (п. 1 ст. 454, п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 456 ГК РФ);
· акт приема-передачи автомобиля. Он может быть составлен по форме ОС-1 или по самостоятельно разработанной форме, содержащей все обязательные реквизиты (ч. 1, 2, 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ);
· отметка в инвентарной карточке учета объекта основных средств, проставляемая на основании передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости. Карточка оформляется по форме ОС-6 или по самостоятельно разработанной форме (п. 81 Методических указаний, ч. 1, 2, 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ);
· счет-фактура, если учредитель является плательщиком НДС (п. п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ);
· чек ККТ при продаже учредителю - физическому лицу (независимо от способа оплаты - наличного или безналичного). При безналичной оплате без предъявления электронного средства платежа расчеты между организациями и индивидуальными предпринимателями освобождены от применения ККТ (абз. 26 ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2, п. 9 ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ).
При необходимости также необходимо согласие общего собрания акционеров (участников) либо совета директоров (наблюдательного совета) АО, ООО на совершение сделки с заинтересованностью или крупной сделки (ст. ст. 45, 46 Закона N 14-ФЗ, ст. ст. 78, 79, 81 - 84 Закона N 208-ФЗ).
По общему правилу право собственности на автомобиль переходит к новому собственнику в момент его передачи. Это или день подписания акта приема-передачи, или день подписания договора, если факт передачи подтверждает договор. Стороны вправе согласовать иной момент перехода права собственности, например момент оплаты автомобиля покупателем (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Дата внесения изменений в регистрационные данные в отношении автомобиля в ГИБДД не влияет на дату перехода права собственности на автомобиль.
НДС
В общем случае продажа автомобиля облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Налоговая база определяется на дату отгрузки покупателю автомобиля по акту приема-передачи исходя из его стоимости, установленной договором, без НДС. Налогообложение производится по ставке 20% (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164, п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 НК РФ). Организация-продавец обязана предъявить к уплате покупателю - плательщику НДС сумму НДС и не позднее 5 календарных дней со дня отгрузки выставить счет-фактуру (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Не облагается НДС реализация автомобилей с ручным управлением для инвалидов (пп. 1 п. 2 ст. 149 НК РФ, п. 25 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2015 N 1042).
Налог на прибыль
Доход от реализации автомобиля учитывается в размере его договорной стоимости без НДС. В составе расходов учитывается остаточная стоимость автомобиля, а также расходы, связанные с реализацией (п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249, пп. 1, 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Доход и расход от продажи при методе начисления признаются на дату перехода права собственности на автомобиль к покупателю. По общему правилу такой датой является дата подписания акта приема-передачи автомобиля (п. 3 ст. 271, пп. 1, 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Транспортный налог
В случае снятия транспортного средства с регистрации в течение налогового (отчетного) периода исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данное транспортное средство было зарегистрировано на налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.
Если снятие автомобиля с регистрации произошло после 15-го числа соответствующего месяца, то месяц снятия с регистрации принимается за полный месяц (п. 3 ст. 362 НК РФ).
Источник: КонсультантПлюс
