Зарегистрируйтесь и о Вас узнают потенциальные клиенты!
29 марта
05:19

Каков порядок ведения бухгалтерского учета у инвестора-застройщика?

 

 

Затраты на строительство объектов ОС у инвестора-застройщика относятся к капитальным вложениям. Учет готового объекта зависит от целей его использования: для собственных нужд в качестве основного средства, для сдачи в аренду или для продажи.

 

При строительстве объекта организация вправе совмещать функции инвестора и заказчика-застройщика. В этом случае услуги заказчика-застройщика организация оказывает для собственных нужд.

Рассмотрим особенности ведения бухгалтерского учета у инвестора-застройщика на примере следующих ситуаций.

Затраты на строительство объектов ОС у инвестора-застройщика относятся к капитальным вложениям (пп. "б" п. 5 ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения", утв. Приказом Минфина России от 17.09.2020 N 204н).

Капитальные вложения признаются в бухучете организации-застройщика, строящей объект для собственных нужд, если одновременно выполняются условия, приведенные в п. 6 ФСБУ 26/2020.

Капвложения признаются в бухучете в сумме фактических затрат, в данном случае - на строительство объекта ОС (п. 9 ФСБУ 26/2020).

Порядок отражения строительства объекта для собственных нужд в бухучете застройщика зависит от того, каким способом осуществляется строительство:

  • хозяйственным способом - собственными силами, в том числе с привлечением подрядных организаций;
  • подрядным способом - только с привлечением иных организаций-подрядчиков.

Выполненные и принятые у подрядчика СМР включаются в сумму фактических затрат при признании капвложений по договорной стоимости (пп. "а" п. 10 ФСБУ 26/2020).

Если застройщик выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, фактически понесенные организацией расходы на выполнение СМР (зарплата работников и начисленные на нее страховые взносы, стоимость материалов, амортизация производственного оборудования и пр.), а также договорная стоимость работ, выполненных подрядной организацией, отражаются на счете 08, субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств" (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция к Плану счетов)).

Если застройщик сам инвестирует в строительство, используя при этом привлеченные кредитные средства, то расходы на кредит, полученный на строительство, включаются в стоимость инвестиционного актива до его готовности (п. п. 7, 12 ПБУ 15/2008 "Учет расходов по займам и кредитам", утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 107н).

В связи с тем, что в налоговом учете проценты по кредиту в стоимость актива не включаются, в бухгалтерском учете возникают временные разницы и отложенное налоговое обязательство (п. п. 8 - 11, 15 ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций", утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).

В учете будут сделаны следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами

08-3

10 (20, 25, 26, 60, 69, 70...)

Списаны затраты на строительство объекта при выполнении определенных работ с привлечением субподрядной организации

08-3

60, 76

Проценты по кредиту, начисленные до окончания строительства, включены в стоимость строящегося объекта

08-3

66 (67)

Начислено отложенное налоговое обязательство

68

77

Использование объекта строительства для собственных нужд

Если объект будет использован для собственных производственных нужд, то в момент его полной готовности он будет учитываться по первоначальной стоимости как основное средство (п. 18 ФСБУ 26/2020):

Содержание операции

Дебет

Кредит

Принят к учету по первоначальной стоимости и введен в эксплуатацию построенный объект для собственных нужд

01

08

Передача объекта строительства в аренду

В бухгалтерском учете порядок отражения операций, связанных с передачей основного средства в аренду, зависит от того, классифицирована аренда в качестве операционной или неоперационной (финансовой).

Объект недвижимости, переданный в операционную аренду, с баланса инвестора-застройщика не списывается (п. 41 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утв. Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н).

Такой объект относится к отдельной группе основных средств - инвестиционной недвижимости (п. 11 ФСБУ 6/2020 "Основные средства", утв. Приказом Минфина России N 204н).

Его можно учитывать на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", к которому можно открыть два аналитических счета: 03 "Основные средства в организации" и 03 "Основные средства, переданные в аренду" (Инструкция к Плану счетов).

Амортизацию по переданному в аренду объекту недвижимости (зданию, сооружению и т.п.) арендодатель-застройщик продолжает начислять в прежнем порядке (п. 30 ФСБУ 6/2020). Исключение составляет инвестиционная недвижимость, которая учитывается по переоцененной стоимости. Амортизация по этому имуществу не начисляется (п. 28 ФСБУ 6/2020).

Для обособленного учета стоимости переданного в аренду объекта недвижимости и суммы начисленной по нему амортизации к счетам 03 и 02 "Амортизация основных средств" надо открыть аналитические счета, например:

  • 03-1 "Доходные вложения в материальные ценности";
  • 03-2 "Доходные вложения в материальные ценности, переданные в аренду";
  • 02-3 "Амортизация по доходным вложениям в материальные ценности".

В учете могут быть сделаны следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Построенный объект передан в эксплуатацию

03-1

08-3

Передача объекта в аренду

03-2

03-1

Начисление амортизации

20, (91)

02-3

При неоперационной (финансовой) аренде на дату предоставления предмета аренды арендодатель (инвестор-застройщик) в качестве актива признает инвестицию в аренду в размере ее чистой стоимости. Чистая стоимость инвестиции в аренду определяется путем дисконтирования ее валовой стоимости по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат в связи с договором аренды, за минусом полученных от арендатора авансов (п. п. 32, 33 ФСБУ 25/2018, п. 4 Рекомендации Р-134/2021-ОК Лизинг "Авансы по финансовой аренде").

Данный актив отражается на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в виде дебиторской задолженности.

Объект основных средств, предоставленный в аренду, списывается с баланса арендодателя (пп. "б" п. 40 ФСБУ 6/2020).

Если балансовая стоимость объекта недвижимости отличается от справедливой, то возникшую разницу арендодатель учитывает в составе доходов (расходов) периода, в котором признана инвестиция в аренду. Превышение справедливой стоимости над балансовой отражается в составе прочих доходов, а превышение балансовой стоимости над справедливой - в составе прочих расходов (пп. "б" п. 40 ФСБУ 6/2020, п. 34 ФСБУ 25/2018, п. п. 4, 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. п. 4, 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н):

Содержание операции

Дебет

Кредит

Построенный объект введен в эксплуатацию

01 (03)

08

Списана первоначальная стоимость ОС

01-выбытие (03-выбытие)

01 (03)

Списана сумма начисленной амортизации

02

01-выбытие (03-выбытие)

Часть справедливой стоимости ОС покрыта за счет аванса

76-авансы

01-выбытие (03-выбытие)

Справедливая стоимость ОС (за вычетом суммы аванса) включена в чистую стоимость инвестиции в аренду

76

01-выбытие (03-выбытие)

Превышение балансовой стоимости ОС над его справедливой стоимостью включено в прочие расходы

91

01-выбытие (03-выбытие)

Превышение справедливой стоимости ОС над его балансовой стоимостью включено в прочие доходы

01-выбытие (03-выбытие)

91

Продажа объекта строительства

В Инструкции к Плану счетов указано: счет 08 предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Объекты, предназначенные для продажи, не являются для инвестора-застройщика внеоборотными активами. Напомним, внеоборотными признаются лишь те активы, срок обращения которых более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 4 ФСБУ 6/2020). Для застройщика операционный цикл - это период времени от начала строительства до передачи объектов участникам или инвесторам. Поэтому в данной ситуации счет 08 не используется.

Затраты инвестора-застройщика на строительство объекта основных средств для продажи необходимо учитывать на счете 20 "Основное производство" независимо от того, выполняет инвестор-застройщик строительно-монтажные работы или нет.

Согласно пп. "ж" п. 3 ФСБУ 5/2019 "Запасы", утвержденного Приказом Минфина России от 15.11.2019 N 180н, запасами также являются объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации.

В себестоимость объекта строительства, признаваемого инвестиционным активом, включаются также проценты по целевому кредиту (целевому займу) (п. п. 7, 8 ПБУ 15/2008, пп. "д" п. 11 ФСБУ 5/2019).

Проводки по учету построенных объектов для продажи будут следующими:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами или с привлечением субподрядной организации

20

10, 60, 69, 70, 76, 66, 67

Объект переведен в состав готовой продукции для дальнейшей продажи

43

20

Списана себестоимость при продаже

90

43

Начислен НДС

90

68

Признана выручка

62

90

Затраты на строительство объектов ОС относятся к капитальным вложениям и отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств" (пп. "б" п. 5 ФСБУ 26/2020, п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. Минфином России 30.12.1993 N 160).

Если капитальные вложения выбывают в результате продажи, они списываются с бухучета в отчетном периоде их продажи (пп. "а" п. 19, п. 20 ФСБУ 26/2020).

Таким образом, в периоде передачи объекта строительства покупателю организация отражает списание капвложений с бухгалтерского учета.

Если операции от продажи незавершенного объекта капитального строительства происходят в рамках основного вида деятельности организации-застройщика, то эти операции могут быть признаны доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99), тогда данная операция может отражаться так:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Признана выручка

62

90

Списана себестоимость

90

20

Начислен НДС

90-3

68

Если объект капитального строительства строился для производственных или иных нужд и принято решение о его продаже, тогда разница между суммой балансовой стоимости списываемых капитальных вложений при продаже и затрат на их выбытие, с одной стороны, и поступлениями от их выбытия, с другой стороны, признается прочим расходом или доходом периода, в котором списываются такие капитальные вложения (п. 22 ФСБУ 26/2020, п. п. 4, 7 ПБУ 9/99).

Проводки будут следующими (Инструкция к плану счетов):

Содержание операции

Дебет

Кредит

Признан доход от реализации

62

91

Списана себестоимость

91

08

Начислен НДС

91-3

68

Источник: КонсультантПлюс

Ваша компания

Зарегистрируйтесь и о Вас узнают потенциальные клиенты!
Cообщить о неточности
Карта сайта →
Финансы
Разделили бизнес, а налоговая попыталась сложить его обратно
Банки
Лизинг
Инвестиции
Страхование
Господдержка
Помощь бизнесу
1. Открыть бизнес
2. Выбор помещения
3. Эффективная реклама
4. Подбор аутсорсинга
5. Господдержка
6. Уплата налогов
7. Поиск кадров
8. Юридическая помощь
Организации
Добавить свою
Новости компаний
Товары и услуги
Добавить товар
Добавить услугу
Тендеры
Выставки
Обучение
Центры проф. обучения
Новости
Hi-Tech
Антикризис
Конфликты
Макроэкономика
Медиа
Металлургия
Недвижимость
Персоналии
Потребрынок
Промышленность
Телеком
Транспорт
ТЭК
Деньги
Персоны
Ахунов Рустем Ринатович
Андреев Александр Вадимович
О портале
Политика конфиденциальности
Положение о защите персональных данных
Возможности сайта
Реклама на сайте
Контактная информация
Курсы мировых валют
Биржевые индексы
Вклады
Карта Уфы
ГОСТы
Ваш кабинет
Зарегистрируйтесь и о Вас узнают потенциальные клиенты!
© 2009—2024  Единый республиканский бизнес-портал
О портале | Контактная информация | Реклама на портале | Правила пользования |
Сделано в «Техинформ» Уфа
Все права принадлежат КП «Респект»