Вопрос:
Организации заключили договор аренды нежилых помещений на 11 месяцев и перезаключают его каждый раз как новый договор. Можно ли заключить дополнительное соглашение к договору для его продления на тех же условиях? Требуется ли государственная регистрация?
Ответ:
Срок действия договора аренды нежилых помещений, заключенного на 11 месяцев, можно продлить на тех же условиях дополнительными соглашениями к нему. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения или дополнительного соглашения к нему не требуется.
Обоснование:
Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в гражданском законодательстве РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Следовательно, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Из содержания вопроса известно, что по окончании срока действия договора стороны заключают новый договор аренды на тех же условиях, что и предыдущий.
Новый договор аренды, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, также не подлежит государственной регистрации, поскольку заключается на срок менее года.
Однако действие такого договора аренды можно продлевать дополнительными соглашениями, которыми изменяется срок действия договора.
При продлении договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Дополнительно отметим, что если по окончании первоначального срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), то договор аренды здания также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичные выводы содержатся в п. п. 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59.
Информация предоставлена справочно-правовой системой "КонсультантПлюс".
