Подмосковная вторичка держит цену

Подмосковная вторичка держит цену

Цены вторичного жилья в Подмосковье отличаются удивительной устойчивостью в течение нескольких месяцев подряд. Фото: GELIO/flickr.com

Объем предложения на Подмосковном рынке вторичного жилья вернулся к показателям годичной давности и имеет тенденцию к дальнейшему сокращению. Падает предложение и нового жилья, причем в будущем процент сокращения на первичном рынке Москвы и Подмосковья сохранится на устойчиво высоком уровне. Но эти сдвиги пока не влияют на ценовую ситуацию, которая отличается удивительной устойчивостью уже в течение нескольких месяцев.

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в марте 2010 года на рынке Московской области наблюдалась полная ценовая стагнация. В итоге, в прошедшем месяце цена предложения как в рублях, так и в долларовом эквиваленте осталась на прежнем уровне: в среднем 71,3 тысячи рублей или 2392 долларов за кв. метр.

Ранее эксперты BFM.ru отмечали, что нет никаких оснований рассчитывать на быстрый возврат цен к докризисным значениям и, скорее всего, их нынешний уровень, сложившийся после прошедшей в течение года корректировки, будет сохраняться достаточно долго.

Впрочем, только лишь неизменностью ценовых параметров ситуация не исчерпывается. Как считают эксперты МИЭЛЬ, продолжение роста деловой активности на рынке и сократившееся количество новых объектов, поступающих в продажу, привело к снижению объема предложения за март на 21,4%.

Сейчас, по их оценкам, объем предложения в Подмосковье вернулся к показателям годичной давности и составил 36,5 тысяч квартир, и одновременно объем выставленных на продажу квартир в денежном выражении и в общей площади снизились на 21%.

При этом наибольшим спросом пользуются объекты в минимальной зоне удаления от столицы, и это снизило их долю в общем объеме предлагаемого жилья за месяц более чем на 1 пункт.

С точки зрения территориального фактора, цена предложения по всем сегментам, классам и категориям осталась практически без изменений. Исключение составляют панельные дома с маленькой кухней, подешевевшие за отчетный период на 1%. Изменение цены зафиксировано и в нескольких городах области, наиболее существенные в Одинцово (+1,7%), Королеве (+1,0%) и Люберцах (+1,2%). Следует отметить, что цена нового предложения за месяц выросла на 1,4% и превысила среднерыночную цену.

«Можно с полной уверенностью констатировать, что вторичный рынок Московской области преодолел долгий период коррекции, и ценовой тренд стабилизировался, — отмечает гендиректор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. Вместе с тем, по его мнению, на этом фоне отложенный спрос и рост покупательской активности уже сегодня способствуют возвращению объема предложения к своим традиционным докризисным показателям.

Гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, со своей стороны, считает, что с традиционным временным интервалом в несколько месяцев вторичный рынок Подмосковья вслед за Москвой вошел в стадию стабилизации. Но в отличие от столицы в области действительно произошло существенное сокращение объема предложения — на одну пятую часть. Эксперт не исключил, что этот фактор вместе с «вымыванием» дешевых объектов может привести к более интенсивным изменениям на вторичном рынке области.

«Вполне возможно, положительная коррекция цен в области начнется более быстрыми темпами, чем в столице, не исключено, что в ближайшее время», — надеется риелтор.

Отметим для сравнения, что в отличие от области, в прошедшем месяце в столице понедельно фиксировалось плавное удорожание городского жилья и, по данным МИЭЛЬ, итоговое долларовое подорожание за март составило ровно 1, %. В результате долларовые цены остановились на уровне 5237 за кв. метр, а рублевые поднялись на 1,2% и достигли 153 тысячи рублей за квадрат.

При этом за счет снижения доли новых объектов и вымывания с рынка наиболее доступного по цене предложения — однокомнатных квартир и жилья экономкласса — общее количество выставленных на продажу объектов сократилось за месяц на 15,5% и вернулось к уровню лета прошлого года — 40,3 тысячи квартир, а объем предложения в денежном выражении и в общей площади упал на 14% и 15% соответственно.

В марте положительная динамика присутствовала практически во всех сегментах вторичного рынка. «Однушки» и «двушки» прибавили по 1,5% и 1,1% соответственно. Повышение цен отмечено во всех административных округах, кроме ЦАО, ВАО и Зеленограда. Сильнее всего вырос средний класс (+2,6%) за счет роста цен на квартиры в монолитных строениях (+2,2%). В экономклассе основной прирост зафиксирован в хрущевках, панельных домах с малой кухней и с улучшенной планировкой — повышение около 1%. На жилье бизнес-класса цена не изменилась.

«Повышенный интерес покупателей к сегменту однокомнатных квартир и объектам экономкласса привел к сокращению данной категории жилья на рынке. Кроме того, вслед за квартирами низкого качества удорожание зафиксировано и в сегменте среднего класса. В будущем при сохранении спроса на прежнем уровне данная тенденция будет развиваться, и ценовой тренд изменит свое направление во всех классах без исключения, — комментирует Владислав Луцков, признавая одновременно, что новое предложение по-прежнему выходит на рынок с ценой ниже среднего показателя по городу.

Поэтому логично предположить, что в сложившихся условиях 1%-ое ценовое изменение выглядит не более, чем статистическая вариация, и вряд ли может свидетельствовать о формировании тренда на рынке.

Этот тезис вряд ли может поколебать и тот факт, что представленных на сегодняшний день в Москве и области новостроек становится все меньше и это должно способствовать смещению неудовлетворенного спроса в другие сегменты.

Согласно последним данным, сегодня на столичном рынке новостроек представлен 281 объект общей жилой площадью 12 млн кв. метров. Риелторы отмечают, что если распределить эту площадь с учетом того, что на каждого жителя РФ должно приходиться не менее 18 кв. метров, то получится, что существующего сегодня на столичном первичном рынке объема предложения хватит менее чем на 700 тысяч человек.

Правда, на деле это число завышено, так как средние площади квартир в современных новостройках рассчитываются из более по более высоким нормативам и превышают 20 кв. метров. И, например, усреднено площадь однокомнатных квартир в новостройках Москвы составляет 48,1–67 кв. метров, двухкомнатных — 65–80, трехкомнатных — 100–135 и четырехкомнатных — 119,4–158,9 кв. метров.

Тем не менее, в сложившихся условиях маловероятно, что нарастающее сокращение предложения на вторичном и первичном рынках Москвы и Подмосковья будет способно хоть как-то сдвинуть ценовую ситуацию в с мертвой точки в ближайшие месяцы.

В частности, руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко предполагал, что с небольшими вариациями ценовая неизменность вполне может сохраниться даже еще год-два. «Цены топчутся на месте несколько месяцев. Их стабилизация уже несколько месяцев как произошла. И небольшие вариации туда-сюда ничего в ситуации не меняют. Стабилизация тем и отличается, что покупатели и продавцы нащупали приемлемый уровень цен, и те объекты, которые продаются, в него вписываются», — говорил в начале февраля Олег Репченко.