Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимого имущества, приобретенного после 1 января 2016 года

Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимого имущества, приобретенного после 1 января 2016 года

При продаже квартиры, земельного участка, иной недвижимости (доли в них) гражданам необходимо задекларировать полученный доход, а также исчислить и уплатить с него налог на доходы физических лиц (далее - НДФЛ). В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

К недвижимости, в частности, относятся: земельные участки, жилые дома, дачи, садовые домики, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, а также доля (доли) в перечисленном выше имуществе.

Гражданам, собравшимся продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Налог с продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подаётся в следующем году после года, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2019 году, то заплатить налог и сдать декларацию нужно в 2020 году).

Тот человек, что покупает недвижимость, НДФЛ не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате налога на доходы во всех вариантах сделок с недвижимостью.

Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016, когда вступил в действие Федеральный закон № 382-ФЗ. В соответствии с ним были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:

- минимальный срок владения 3 года - для объектов, право собственности, на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года;

- минимальный срок владения 5 лет - для объектов, право собственности, на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года.

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. С 01.01.2016 в Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

При приобретении недвижимости до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (пункт 3 Федерального закона №382).

В случае приобретения недвижимости после 1 января 2016 года и ее продажи, налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример 1: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) - 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если объект недвижимости продан за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно пункта 5 статьи 217.1 Кодекса, доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример 2: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой стоимости, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн.руб. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 тыс.руб. (13% х (7 млн.руб. - 1 млн.руб.)).

Пример 3: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн.руб. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) - 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (пункт 5 статьи 217.1 Кодекса).

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

- во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.

- онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать "Сформировать запрос". Далее будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость и дата ее утверждения, и ЕГРП.

- можно запросить справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН). Для этого следует обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течение 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (пункт 5 статьи 217.1 Кодекса).

Декларацию с самостоятельно произведённым расчётом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию нужно подавать по месту своей основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Кодекса).

Подать декларацию можно лично или через представителя в налоговую инспекцию или в МФЦ, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Личный кабинет налогоплательщика.

Обращаем внимание, что за нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф в размере 1000 руб.

Если по итогам расчётов, представленных в декларации, исчислен налог к уплате в бюджет, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

По состоянию на 1 октября 2019 года в связи с занижением налогооблагаемой базы, отражением реализации недвижимого имущества ниже 70% от кадастровой стоимости, Межрайонной ИФНС России № 40 по Республике Башкортостан в ходе проведения камеральных налоговых проверок деклараций доначислено НДФЛ в сумме 546 тыс.руб., при проведении контрольно-аналитических мероприятий 36 физическими лицами представлены уточненные декларации с суммой налога к доплате в размере 1243 тыс. руб.

Источник: Межрайонная ИФНС России № 40 по Республике Башкортостан