Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия

Продажа имущества приносит доход, с которого получатель должен заплатить налог на доходы физических лиц в соответствии с главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). 

Собственник недвижимости имеет право продавать ее по любой цене, однако в некоторых случаях налоговый орган может посчитать такую сделку неправомерной. Это возможно в случае, когда имущество продают по цене, которая ниже кадастровой стоимости. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Кодекса, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором продан объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, в определенных случаях налогооблагаемый доход при продаже объекта недвижимого имущества определяется исходя не из фактически полученного дохода, а расчетным путем исходя из его кадастровой стоимости и понижающего коэффициента.

Пример 1:

Налогоплательщик решил продать жилье дешевле кадастровой стоимости — за 1,5 млн руб., когда кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн рублей. Налогоплательщик будет уплачивать налог исходя не из суммы дохода, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости — с 2,1 млн руб. (3 млн руб. х 70%).

Продажа квартиры с указанием в договоре стоимостью меньше кадастровой не поможет снизить налог, так как в расчет принимается большая из двух стоимостей — либо цена, указанная в договоре купли-продажи, либо кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

При продаже квартиры выше 70% от кадастровой стоимости учитывается сумма из договора. То есть сравниваются две цены — 70% от кадастровой стоимости и сумма продажи недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. 

Пример 2:

Налогоплательщик продал жилое имущество за 4 млн руб., а кадастровая стоимость объекта ниже и равна 2,5 млн руб. Таким образом, он продает недвижимое имущество не ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, соответственно будет платить налог исходя из суммы сделки, указанной в договоре - 4 млн руб.

Также необходимо отметить, что при продаже недвижимого имущества предоставляется налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей или вычет в сумме документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. 

Практика показывает, что при заключении договора купли продажи имущества, как правило,  налогоплательщик не обращает внимание на кадастровую стоимость объекта, что в дальнейшем несет для него неблагоприятные последствия. 

Пример 3 (из практики камеральной проверки налоговой декларации): 

В апреле 2023 года налогоплательщик приобрел квартиру за 3 млн. рублей от застройщика с кадастровой стоимостью  2 млн. рублей. В феврале 2024 года он решил продать квартиру также за 3 млн. рублей. 

Налогоплательщик представил налоговую декларацию о доходах формы 3-НДФЛ, уменьшив сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им документально подтвержденных расходов.

По состоянию на 01.01.2024 кадастровая стоимость была обновлена до 6 млн. рублей. 

Налоговым органом в результате проверки декларации налог рассчитан с 70% от кадастровой стоимости по состоянию на начало года, в котором квартира была реализована, т.е. от 4,2 млн руб. (6 млн * 70%). Следовательно налогоплательщику необходимо уплатить в бюджет налог в сумме 156 тыс. рублей (4,2 млн руб. – 3 млн. руб. (документально подтвержденные расходы) х 13 %).

В случае, если налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов от продажи недвижимости не представлена в налоговой орган в установленный срок, камеральная налоговая проверка проводится на основе имеющихся у налоговых органов документов (информации) о таком налогоплательщике и полученных им доходах (пункт 1.2 статьи 88 Кодекса).

Кроме налоговых последствий, продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости или земли по низкой цене может иметь и другие негативные последствия, а именно:

- договор купли-продажи могут признать недействительным по заявлению одного из участников;

- при банкротстве продавца сделка по продаже может быть оспорена в суде арбитражным управляющим как подозрительная, например, если цена будет отличаться от кадастровой на 30 % и более;

- сделку могут признать мнимой.

Источник: Межрайонная ИФНС России № 40 по Республике Башкортостан

Фото: unsplash.com