Ресин присмотрит за московской недвижимостью

Ресин присмотрит за московской недвижимостью

Участники рынка московской недвижимости не ждут серьезных изменений, пока обязанности мэра исполняет глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Фото: donstroy.com

• Цены никуда не денутся
• От стагнации к либерализации

BFM.ru продолжает совместный проект с Google. Крупнейшая поисковая система предоставляет список наиболее часто встречавшихся за день запросов, а BFM.ru освещает одну из тем. Один из самых популярных запросов вторника — Юрий Лужков. Сегодня президент России Дмитрий Медведев отрешил Юрия Лужкова от должности мэра Москвы и назначил временно исполняющим обязанности мэра Владимира Ресина.

Участники рынка московской недвижимости не ждут серьезных изменений, пока обязанности мэра исполняет глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Но с приходом нового градоначальника всякое может случиться, вплоть до «разрушим до основанья, а затем…» — как это очень часто происходит при смене, тем более недобровольной, той или иной персоны от власти.

Деятельность Юрия Лужкова на посту мэра столицы часто связывали со строительством, точнее, с бизнесом его жены, главы и владелицы компании «Интеко». В СМИ неоднократно появлялась информация о том, что компания получает от столичного правительства различные преференции. Эта тема особенно активно муссировалась во время недавней кампании против Лужкова на федеральных телеканалах. Представители же «Интеко» подобную информацию опровергали и опровергают. В частности, ранее глава пресс-службы компании Геннадий Теребков заявлял BFM.ru, что утверждения, касающиеся льгот, «которые якобы получает в Москве «Интеко» и не получают другие строительные компании», уже признаны судами недостоверными. По части других утверждений, касающихся финансовых отношений в семье Лужкова и Батуриной, «еще идет разбирательство в судах».

Теперь, после отставки Лужкова, крупные девелоперские компании, в том числе «Интеко», должны быть готовы к переделу рынка и к возможной потере своих устойчивых позиций. Правда, произойдет это только в том случае, если место мэра Москвы займет человек из федерального центра, говорит BFM.ru председатель комитета по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. Если же на место Лужкова придет человек из московского правительства, то изменений не будет, уточняет депутат.

«Каждый человек приходит со своим приданным. И если назначенцем станет человек от федералов, то он приведет на столичный рынок «свои» компании, — говорит он. — И тогда московский рынок ждут большие колебания и период турбулентности. И компаниям, которые здесь уже работают, той же «Интеко», ПИКу, Mirax, придется непросто.

Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин также ждет изменений в расстановке сил на рынке столичной недвижимости: «Я думаю, будет довольно интересно, потому что договоренности между участниками рынка и командой Лужкова будут благополучно забыты, придут новые люди, у которых будут новые протеже и новые договоренности. Есть один показательный пример: некоторое время назад фактически сменился собственник у компании «Дон-строй» на банк ВТБ24. И сразу выяснилось, что один из объектов компании — «Дом на Мосфильмовской» — какой-то слишком высокий. Все из-за того, что застройщик раньше был протеже столичного правительства, а теперь его контролируют на федеральном уровне. И все прежние договоренности стали недействительны. Сейчас начнут рваться нити и в других местах, и чиновники начнут обращать внимание на ранее не обсуждавшиеся вещи: это не там построено, это не той высоты, здесь нет разрешения и т. д. Покупателям будет не очень понятно, куда вкладывать деньги, в какие стройки, что будет строиться быстрее, а что медленнее. И примерно в течение полугода все будут выяснять — кто на рынке остался. А потом вполне может оказаться, что число застройщиков, которые сумеют договориться с новой командой и получить возможность строить, увеличится».

Как считают эксперты, смена мэра — событие для столичного рынка недвижимости значимое, но не катастрофическое. Поэтому перемены, как и передел, будут происходить постепенно. Во-первых, потому что сейчас Юрия Лужкова временно замещает его первый заместитель Владимир Ресин — глава московского стройкомплекса. Поэтому, по сути, смена власти пока не состоялась. Постепенно, после того как новый штат будет сформирован и передача власти произойдет, начнет меняться и общая ситуация в столице. Но в том, что новый градоначальник решится на кардинальную смену кадров, участники рынка сомневаются. «Пост мэра столицы не только политический, но и хозяйственный: руководство городом требует постоянного внимания к жилищно-коммунальным вопросам, — рассказал начальник отдела маркетинга ООО «Квартал Эстейт» Олег Исаев. — Новому руководителю мегаполиса понадобится, как минимум, несколько месяцев, чтобы полноценно войти в курс дел. И в течение, по крайней мере, этого времени ему точно будет нужна старая команда».

«Генеральный план развития Москвы до 2025 года, разработанный при Лужкове, уже утвержден и если его не пересмотрят, курс развития столицы кардинально не поменяется», — считает директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

Но строители все-таки ждут от новых властей Москвы изменений в строительной отрасли. «Мы ждем снижения коррупционной емкости и упрощения процедур согласования проектов», — говорит BFM.ru советник председателя совета директоров компании Mirax Михаил Дворкович. — Иными словами, мы ожидаем, что в отрасли грядут положительные изменения».

Аналитики портала IRN.ru ожидают изменений правил игры на столичном рынке недвижимости, но считают, что на ценах на жилье это не отразится. «Смена градоначальника затронет рынок недвижимости, особенно в той части, которая касается распределения влияния и возможностей его игроков, — говорится в сообщении портала. — За 20 лет сложилась определенная система, правила игры, которые даже нынешнее городское руководство при желании не в силах быстро и резко поломать. И неважно, насколько эта система коррумпирована или нацелена на благо москвичей: она просто существует». По мнению аналитиков IRN.ru, все революционные шаги нового руководства будут лежать «в плоскости перераспределения образующейся сверхприбыли. Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой квадратного метра жилья обычно огромна. И определяется она только одним фактором: числом желающих купить квартиру в Москве». Новый мэр может постараться, чтобы значительная часть сверхприбыли оседала в городском бюджете, запретив воровать чиновникам и увещевая девелоперов работать с минимальной прибылью. «Но как бы сверхприбыль ни перераспределялась, ее размер останется прежним».

Цены никуда не денутся

В ближайшее время, как считают эксперты, существенных изменений не произойдет и с ценами на столичную недвижимость — ни в ту, ни в другую сторону: «На цены в первую очередь влияет баланс спроса и предложения, а существующий не один год дефицит предложения является существенным сдерживающим фактором для падения стоимости жилья, — отмечает директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. — Ведь в кризис, когда на рынке был хаос, цены не упали вниз на 50 и более процентов, как прогнозировали многие чиновники. И сдержал падение именно дефицит предложения».

«В связи с отставкой Юрия Лужкова будет неопределенность, и на рынке недвижимости и в других секторах экономики, — комментирует директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. — Кто-то от этого выиграет, а кто-то проиграет. Суммарный результат предсказать сегодня невозможно. А цены на жилье, если исходить из рыночных реалий, будут расти, но Лужков тут ни при чем — даже если кому-то очень захочется, увеличить объемы предложения быстро не удастся, а значит, рыночными методами цены не удержать».

«Рынок недвижимости — достаточно инертный механизм, завязанный на большое количество различных ведомств, согласовательных процедур и регламентов, — прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Даже если бы действующий мэр захотел что-то быстро поменять, у него вряд ли это получилось. Если новое городское руководство предпримет революционные меры, то рынок это сможет увидеть через год-два. Новый мэр может повлиять на распределение новых площадок. Но потом год уйдет на подготовку документации, проведение аукционов, еще год — на проектирование. Реально объекты, которые будут планироваться уже при новом руководстве, выйдут на рынок года через два».

«Не думаю, что в краткосрочной перспективе цены на недвижимость как-то изменятся в связи с отставкой мэра, — считает генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов, — Дело в том, что в последние два года уровень цен на жилье в столице определяется преимущественно не первичным, а вторичном рынком. А вторичный рынок полностью регулируется рыночными механизмами и к какому-то одному, даже значимому политическому событию не слишком чувствителен. Что же касается долгосрочной перспективы, то многое зависит от дальнейших масштабов деятельности московского стройкомплекса. Если строительство нового жилья останется хотя бы на прежнем уровне — уровень цен будет определяться соотношением предложения и платежеспособного спроса. А вот если объемы строительства ощутимо сократятся — цены вполне могут и «скакнуть».

Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, считает, «что прямого воздействия на рынок функционер оказать не может, однако, заторможенные на полгода процессы в строительстве определенно приведут к сокращению вновь вводимых квадратных метров, что в конечном итоге приводит к дефициту и росту цен». «Соотношение цена–качество в наших условиях ни в какое сравнение не идет не только с развитыми странами Запада (где цены в целом ниже московских), но и с развивающимися странами, где квадратный метр элитного жилья может стоит 2–3 тысячи долларов, говорит Дзагуров. — В наших условиях главными причинами высоких цен является рынок, на котором заметен дефицит предложения. В России Москва — центр политический, экономический, культурный, финансовый, судебный, образовательный, в отличие в США, где, скажем, разведка в Лэнгли, кино в Лос Анжелесе, казино в Лас Вегасе, машиностроение в Детройте, политика в Вашингтоне, бизнес в Нью-Йорке, самолеты в Сиэтле, мафия в Чикаго, нефть в Хьюстоне. При этом в нашем супермегаполисе всего 25–30 тысяч квартир действительно высокого класса. И заоблачные цены на недвижимость высокого класса, обоснованные описанным дефицитом, честно говоря, меня не пугают и не расстраивают. Неприятное же удивление и досаду вызывают высокие цены на недвижимость бизнес- и эконом-класса».

От стагнации к либерализации

«Если перестановки в руководстве города не ограничатся сменой градоначальника, то город может ожидать период стагнации, когда аукционы на участки не проводятся, а разрешения на строительство не выдаются, — считает Олег Исаев. — Учитывая дефицит жилья, наблюдающийся сегодня, этот негативный сценарий для рынка недвижимости повлечет спекулятивный рост цен и снижении объемов строительства. Интересно как поведет себя будущий мэр и в отношении начатых в городе мега-проектов: «Москва-Сити», «Четвертое транспортное кольцо» и других. Отказ от их реализации маловероятен, а вот смена приоритетов вполне возможна».

По мнению Александра Пыпина, в долгосрочной перспективе смена руководства города может иметь положительное влияние на рынок жилья столицы, так как новый мэр и его команда могут либерализовать рынок земли, ускорить вывод промышленных предприятий за пределы города, допустить новых игроков на рынок строительства жилья, например, из Санкт-Петербурга, увеличив уровень конкуренции. «Не удивлюсь, если петербургские компании «ЛенСпецСМУ» и «Ленстройреконструкция» через год-два начнут активную работу на рынке новостроек Москвы или в столице начнут работать китайские застройщики, — сообщил эксперт. — Кстати весьма символично, что Дмитрий Медведев сообщил об увольнении Лужкова, находясь в Китае, именно с инвесторами из этой страны у бывшего мэра складывались самые серьезные разногласия в последнее время».

Чего точно не стоит ожидать от отставки Лужкова, считает Пыпин, так это краха социальных программ в городе, в том числе строительства социального жилья. Объем строящегося по социальным программам жилья зависел и зависит в первую очередь от размера и возможностей бюджета города, который, в свою очередь, определяется налоговыми поступлениями и межбюджетными трансферами. Эти финансовые потоки прочно урегулированы, отлажены и от мэра, кто бы им ни был, и правительства города зависят в минимальной степени. Поэтому строительство жилья для городских очередников продолжится теми же темпами, а рост или снижение объемов такого строительства будет зависеть в первую очередь от экономической ситуации в стране и в мире, а никак не от персоны мэра.